【一手按揭】买新楼「建筑期付款」注意细节

近期不少一手楼买家都倾向采用建筑期付款方式,很大程度上因为建筑期付款有楼花期灵活时间,好让买家资金调动及财务安排,而发展商近期卖新楼,都明显建筑期付款的优惠上贴近返即供付款方式吸客。

就年内焦点大围站上盖住宅项目柏傲庄为例,首批391伙单位,据成交纪录册资料显示,采用建筑期付款的单位达152伙,比例为38.9%,属最多买家选择的付款方法。由于即供及建筑期付款的折扣相差只是3.5%,幅度不大所致。

不过,当采用建筑期付款而又想申请按保,就要打醒十二分精神,因为楼价每每影响住可申请的按揭成数。

如果买入的单位楼价定价是1,005万元,假如发展商有折扣优惠,「光猪价」只是995万元,但需注意,在按保层面上,995万元并不是实质楼价,要以落合约价为准,如果合约价是超过1,000万元,即是话,以合约价计算按保成数,即是按保只能做5成。很多人以为995万元就一定是实质楼价,按保可以做8成,其实是错误的。

同时,按保计算最高按揭成数时,是不会扣减发展商各种优惠。计算了按揭成数后,才把实际楼价扣减这些优惠才计算贷款额。至于按揭现金回赠,如是超过1%,都要扣减贷款额,不论现金回赠是银行给与还是按揭中介给予的,都要计算在内。不过,如果是抽签时经纪给予的回佣,则不用扣减。

另要注意的是,新制的按保范围只适用于建期(现楼)按揭而不适用于即供(楼花)按揭。简单来说,楼价超越600万元的楼花物业如想申请按揭保险,便不能选择即供计划而必须选择建期计划。

另一方面,如采用建筑期付款,需留意在收楼前3个月,才可以申请按揭。如果因经济下行,不幸失业或减薪,到时上会可能会遇到困难。此外,如果一手楼花期很长,到建期时不幸楼价趺超过2成,银行有权以当时估价而不是买入价计算贷款额,可能会导致「借唔足」,所以,选择建筑期付款的最大风险是楼价下跌风险。

再者,如果遇上利率大幅上升,便要挨贵息上会,而且如利率上升因而每月还款上升的话,入息有机会不够计,选择行建筑期付款的买家宜计清计楚以上风险。

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