【二手攻略】舊樓實用、潛力強?準備事項你要知

樓價長期高企,不少上車客都會向一些二手舊樓埋手,期望可以找到平貨。的確,舊樓很多時都有一定程度折讓,而且可在若干年期內,具備被財團收購重建的概念。

業主合資為物業作保養更新

不過,購買二手舊樓除了要花費為單位內櫳裝修外,更加不可以忽略的一個環節,就是每逢三數年,就可能要整座大廈業主合資為物業的公共設施及空間作保養更新,每戶負擔的數額少則數千元,多則要六位數以上。整座大廈或屋苑的維修費隨時數以千萬,甚至億元計。

事實上,物業樓齡過30年便要作大維修,即使是30年內,都不時要保養。對於一些即將維修的舊樓,如果買家想買樓後,還要夾一大筆錢維修,應對這類單位避之則吉,專攻較新型的物業。

然而,這類舊樓維修後其實有一定升水空間,如果升值空間多於維修費用,當中亦有沽貨獲利的水位。如果大廈於復修後外觀煥然一新,對物業價值一定有正面作用,持貨若平年後沽出單位,獲利可甚為豐厚。

主動了解維修標書及承辦商背景

如果作為二手舊樓的小業主,更加需要做的事情,就是主動多了解各份維修標書,比較不同承辦商的背景資料,以及出價,連同詳細工程內容,大約計出要支付的維修費範圍預算。

近年來不時傳出有管理公司員工因收取利益協助維修承辦商「圍標」,最終被定罪判囚。若懷疑大廈有「圍標」事件發生,亦可向坊間的不同反圍標平台,以及官方的競爭事務委員會投訴,以保障自身權益。

而香港各區不少熱門的大型屋苑的物業樓齡已超過30年,其中位於港島東區鰂魚涌的大型住宅屋苑太古城,最早於1975年4月開始興建,其後第二期至最新的第11期海天花園於1979年至1987年分階段完成,即是最「年青」的大廈都已年過30。

另位於九龍荔枝角美孚新邨,雖然自1982年起為港鐵美孚站上蓋物業,但屋苑早於於1968年至1978年間落成及入伙,即是樓齡已達40至50餘年。至於新界東區最大型的住宅項目,由52幢住宅樓宇組成的沙田第一城,則由1981年至1987年分階段落成及入伙,即是樓齡亦已達30餘年。

故此,如果心儀熱門的大型屋苑的二手物業的買家,一定不可忽略的維修保養環節。

 

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