【低水盤攻略】拍賣會如何Bid到「低水盤」?

最近樓市下跌,買家有否想過到拍賣行執平貸?不過,如想買到「筍盤」,到拍賣行前要做足功課,否則可能好易受競投氣氛影響,愈買愈貴。最好是做為儀物業,訂好心水價,一旦叫價超過就要停手。

定時查閱拍賣網站

買家打算在拍賣行買入物業前,平日要多留意拍賣物業的網站,如環亞、黃開基、忠誠及世紀21等,以查閱即將拍賣的物業資料,例如何時開放睇樓,叫價,樓盤相片以及物業的地址等。

另外,當知道有關物業的地址後,亦要為物業查冊,了解物業本身有沒有產權問題,例如潛建,欠交管理費等,以及物業是否無契或缺契。並且向銀行查閱物業最新估價。以在出席拍賣會前,為物業訂出一個心水價。當然買家是想到拍賣行買荀盤,心水價要低於市價水平。

匆受競投氣氛影響

買家到達拍賣會時,宜留意物業的競投氣氛,到底是快還是慢,拍賣官落鎚時的速度會是放慢一點讓拍賣人士多考慮,還是會較快落鎚。這些都有機會影響到叫價的策略。

另外,最重要是買家要守住自己的心理叫價,當價格接近心理價位時應謹慎,避免受拍賣場上競價氣氛的影響,盲目叫價超出心理價位。如果拍賣場上氣氛平淡,買家亦可以不急於出價,留意其他競投者的叫價。

要留意是,物業拍賣是舉手不回的,舉手也有法律約束力,買家要遵守合約。成功投得物業後,就代表買家接受一切拍賣條款及單位詳情。因此,買家投標時,亦要小心,不要叫價過高。

留意拍賣基本規則

拍賣有許多基本規則,不同的拍賣會又有一些特殊的規定,買家參加拍賣會,應仔細閱讀拍賣的規則規定。競價時,應按照拍賣官宣佈的競價方式出價;每次加價不得低於某個加價幅度,否則叫價無效。

一般而言,拍賣官會要求比前口叫價提高約 10% 的競投金額。例如,若競投以 5,000 元起價,後續的競投金額依序應為5,500、6,000、6,500 元,以此類推。實際的金額通常會以四捨五入處理或是由拍賣官自行釐定。

買家如果是第一次參與拍賣會,可能會因為經驗不足而犯錯,因此可在拍賣物業前,可出席其他拍賣活動了解整個拍賣過程。

計及其他開支

由於不少拍賣的物業,可能被「釘契」,買家在訂出買入價前,亦要計及相關的「解釘」費,如清還物業拖欠的差餉、管理費等開支。同時,部份物業可能因樓契不全,或是其他原因如凶宅,而難以向銀行申請按揭,因此買入前要留意物業相關問題。

即時簽正常合同

當買家成為拍賣活動中叫價最高的競投者,如有關叫價亦為賣家接受,雙方就會即時簽下正式買賣合約,而不是臨時買賣合約,因此要繳付成交價10%的訂金,如過以支票支付,買家要確保支票戶口有足夠的錢,並需要支付佣金予拍賣代理人,一般為成交價的1%。

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