【供應唔到數】施工落成慢 預售樓花申請少 樓價難大跌

供應量往往是主宰樓價的重要因素,如果供應量不達標,想樓價跌都難。

根據運輸及房屋局數字,自2015年起政府每年批出的土地,涉及隨時可動工的單位均超過20,000個,但施工量卻往往只有10,000多個。特別是2020年,政府批出土地涉及25,000個單位,但施工量卻跌至11,800個近年新低。

如果以2021年上半年施工量參考,合共有6,500伙,較2020年同期8,100伙,減少近兩成。至於2021年整個上半年落成量合共有9,000伙,較2020年上半年的11,300伙,按年同樣減少兩成。

另一個參考指標,是新申請預售樓花數字,其中2021年7月份錄「零」新申請預售樓花,對上一次為2021年1月出現。事實上,「零」新申請預售樓花不時出現,以近3年計算,已先後出現6次,導致累積待批樓花單位明顯下跌。據資料顯示,7月份累積待批樓花單位錄9,796伙,按月大減約22.5%,自2020年3月後首次跌穿萬伙水平,並創16個月新低。

而一手樓供應量數字卻並無明顯改善,2016年有28,000個單位創近年新高後,連續3年維持在21,000個單位,2020年更下跌至14,900個。

如是者,施工量慢,落成量又慢,預售樓花申請又不多,新樓供應根本難到位,樓價實在難大跌。發展商亦不時高價搶地,以確保手頭上有足夠儲備賣樓。

發展商高價搶新界地

當中元朗流業街與涌業路交界地皮,2021年8月公布由長實以7.16億元投得,折合每平方呎樓面價9,112元,較市場預期上限8,000元高約14%。粉嶺古洞第24區地皮,2021年7月以41.85億元批出,以最高樓面約49.24萬平方呎計,每平方呎樓面地價8,499元,較市場最高估值高約6%,亦較同年4月同區另一幅以每平方呎樓面地價7,184元毗鄰第25區地皮高出18%。

一眾大財團出手搶新界住宅官地,反映市場供應的確不多,貨不多,價自然難跌。

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