【個案分析】38歲公務員想投資 車位 VS 股票 VS 人民幣點揀好?

個案簡介
主角:林小姐(38歲)
職業:公務員
理財疑難:希望重組多元化的投資組合,車位、人民幣和股票之間應如何選擇?

財政狀況

收入及支出:月入$55,000(扣除強積金後),每月盈餘3萬元
不動產:擁有一新界區收租物業,租金收入足夠支付按揭、差管稅等雜項,尚餘20年供款期
流動資產:現金80萬元及基金20萬元

先說車位:相比住宅或工廈,因價錢較低,車位的確是較易上車,但對一位投資者來說,要考慮的地方也不少呢!投資車位最重要的是什麼?有三個重點,就是location(位置)、location、最後還是location。 車位的位置考慮甚至比住宅的更重要,因車位並不是必需品,要成功出租並維持收支平衡,供求差距是重要指標,若是供過於求,令租金收入不足付按揭及差管等雜費,隨時變成一門蝕本生意。而且當經濟市道逆轉時,車位往往首當其衝(因車子不是基本需要),不論租金或還是價值,跌幅往往比同區住宅為高。

另外請您也留意車位按揭較住宅為緊:由於您已手持物業,而車位並不是和住宅一併購買,按揭成數最高只有4成,按揭年期最長只有15年,舉個例子:如車位售價一百萬元,首期、印花、佣金等相關費用差不多要61萬元,年利率2.8%的話(利率較住宅高),每月供款約$2,700,連差管稅等雜項,每月要最少租金$3,000才不會「蝕入肉」,相信以現時經濟狀況來說,是有點難度的!

再說人民幣: 這一年來的升幅確是很可觀!在2020年,兌港元的匯價已升了8%,由於現時很多糧油雜貨、日用品皆來自內地,無可避免地要面對這輸入性通漲,所以要對沖風險是絕對可以理解的!但這通漲某程度上是因為美元貶值之故,美國總統拜登上任後,整體對華國策仍有很多未知之數,而匯市比股市更受政策影響,所以暫時難以斷定美元兌人民幣的走勢,建議林小姐不要太急於行動。

餘下來的股票投資或可迎合您的情況,題外話:您也可考慮房產基金、股票/債券基金類或訂立一個組合以分散風險,而且您也可善用每月的盈餘,以平均成本法投資,進一步減低風險。若將每月盈餘的一半($15,000),連同65萬元投入中度風險投資組合,假設每年6%回報,三年後此部分料可滾存至近101萬元,連同每月放在銀行的另一半盈餘,流動資產可增至155萬元(沒計算緩衝儲備),那時可再待機而行。

容我不厭其煩提一提您:現時現金只有80萬元,而每月支出約$25,000,在未作任何投資前,應預留6個月的支出(約15萬元)作緩衝儲備,換句話說:您只有65萬元可投入作投資!另外住宅、車位都是不動產,若需資金應急,套現需較長的時間,所以再買入不動產前,流動資金相應地要較充裕。

您還年輕,更擁有一份穩定工作及不遜的收入,日後機會還是有很多的。依我微見,現時首要便是累積流動資金,切勿急於入市令自己處於不利位置!

 

以上個案由美聯金融集團專業理財顧問提供。

免責聲明:本文章所列之年利率僅供參考,實際計劃之回報率可高於或低於本文章內所列之數字,並會以保單簽發時有效的年利率為準。有關計劃條款及細則,以保險公司提供的資料為準。

本文章內容只供參考用途,並不代表公司立場,並不保證所有資料準確無誤,亦不構成任何投資或服務之推介、邀約或游說。投資涉及風險,基金價格可跌可升,過去表現並不代表將來表現。

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