【個案分析】80後新手父母 買樓收租好定換樓住大啲?

個案簡介
主角:John (36歲)、太太(33歲)、兒子(1歲)
理財疑難:(1)改善居住環境:在現居中儘快除下其中一人的業權(俗語說:由「聯名」轉「單名」),抽新居苑樓花(目標價為一千萬元),如成功會放售現居所;

(2)買樓收租:在現居所中儘快轉成單名並加按,以便多購一間物業作投資出租用(目標價450萬元)

財政狀況:

兩者都涉及在將現居轉成單名,但方向卻完全相反:前者是部署買較高價樓,所以應除去較高薪金那位(即John);後者則由於出租物業按揭成數較低(不能申請按揭保險),現居所需要一個較高薪金業主,令加按額增大。

讓我們看看兩個方向在技術上的安排,以檢視那一個較可行。先說前者:若樓價一千萬元,申請500萬元的按揭,首期需500萬元,就算放售了現居、連同現金、股票等也不足500萬元!所以可能要採用發展商提供的二按配套,但John需留意二按的利息較高,甚或是與日俱增,長遠計並不划算!所以應在樓花期努力儲蓄,減低二按的份額。

再說後者:假設出租物業樓價為450萬元,若敘造6成按揭,即首期及相關費用約200萬元,每月供款約一萬元,最低薪金約$26,000,若以John為現居單名業主並申請加按:以目前審批準則,最多可按390萬,即可套現約90萬元,現時流動資產可增至約210萬元;以最高年期30年計算,每月供款約$15,500,最低月薪要求 約為$37,000。

純粹以數據分析及客觀考慮,後者是較可行的,但不要忘記John應預留相等於6個月支出(約40萬元)作緩衝儲備,換句話說可動用作首期的資產約只有170萬元,尚欠30萬元才能成事!建議John 可先轉單名及加按套現,然後將套現中的90萬元投進中度風險的投資項目,如收息股、房產基金、股債混合基金、環球股票基金等;另外每月儲蓄中也可投放一半(約$20,000 – 因加按令每月供樓開支多了$2,000,儲蓄亦相應調低),假設每年平均年回報是6%,三年後投資部分可滾存至約187萬元,連同每月餘下的約$20,000儲蓄,總資產約有259萬(不包括緩衝儲備),大大增強能置業的可能性。

前者主要問題在於現居的樓齡大 (35年),日後若加按未必能申請35年的按揭,供款時間較短,未能充分發揮「藏富於樓」效應,若希望日後改善居住環境,應給點耐性,並善用資金增值。若可在現時80萬元現金中多抽調20萬元,增加儲蓄/投資效能,三年後看看樓價走勢再行決定吧!

無論採用那個方向,John 需留意由聯名轉為單名持有,都需繳付相等於樓價一半的印花税,以560萬元估價計算,應需付$42,000印花稅。

以上個案由美聯金融集團專業理財顧問提供。

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