【凶宅入巿指南2023】怕「貴」多過怕「鬼」? 凶宅買賣錦囊

在香港買樓,傳統禁忌多,一般人對凶宅避之則吉,因此售價一般都比市價單位平,部份凶宅更低於市價三成。不過,百貨應百客,在樓價高企下,部份不怕「鬼」的人,反而會以相對「低水」的凶宅作為投資或自住對象。

凶宅定義是甚麼?

其實法例上並沒有定義何謂凶宅,不過,一般認為如果單位內發生過非自然的人命傷亡,如自殺、他殺、意外身亡等。如果單位內的人士,是由於病、年紀大自然過身,則未必視為凶宅。

有時候,當有凶宅出現,同層或是同單位的上下層都會被視為凶宅,銀行估價或是按揭成數都會打折。

如何辨別凶宅?

即使有興趣入手凶宅,都要調查該物業之前發生過甚麼事故,令物業變成凶宅。其中,最簡單直接的方法,是問業主或是地產代理,因為地產代理有責任將物業之前發生過的資料告訴準買家。建議準買家問事故事件時要簡單直接,如「單位之前有沒有自殺,或他殺」,如有,可以再問自殺方式或是他殺方式,以及涉及人士是否真的死於單位內,或是在送院途中,因為有關死亡方式都有機會影響到估價,以及之後轉售的價錢。

其次,可以請地產代理為物業做查冊。在物業查冊中,可以查看業主有沒有死亡紀錄。不過,如果是租客出現事故,查冊就不會有相關紀錄,因此透過查冊是不足以辨別物業是否凶宅,但可作為一個參考。

買家亦可查閱網上的一些記錄凶宅的凶宅網,或在網上搜索有沒有單位的事故新聞報道。不過,凶宅網的資料未必是最新最準確,新聞報道亦未必會列事故單位的具體地址,因此只能作參考。

查冊查看業主死亡紀錄

準買家亦可以為單位進行查冊,以查看業主有沒有死亡紀錄,不過如果死者是租客,就不會出現相關紀錄。此外,準買家可以向代理或大廈管理員查詢,但用字要直接及明確,切勿用字太模糊,如問有沒有「污糟嘢」等,以免引起誤會;或者可以查網上流傳的凶宅網,惟資料都是非官方組織搜集的,未必百分百準確,只能作參考。

【凶宅入巿指南2023】怕「貴」多過怕「鬼」? 凶宅買賣3大錦囊

不過就算用了以上4種方法,成功申請按揭並購入單位,亦不是代表萬無一失的。在討論區有人發文指,其朋友於一年前購入該單位,當時並無任何資料顯示單位為凶宅,代理亦回覆整座大廈都沒有命案發生過,單位亦能作正常估價。

豈料在購入單位一年後,單位突然無法作估價,之後向按揭人員及估價行查詢,才發現單位在20多年前曾經發生自殺事件,但由於地區比較偏僻,而且沒有相關報道,因此當時估價行未有更新該資料,直至後來查冊資料才註上單位曾有人自殺的資料,因而變為凶宅。

那這種情況可以追討代理嗎?基本上是不可以的,因為購入單位時,地產代理是完全不知情的,而且連銀行都不知情,難以向其追討損失,業主只好用作自住或以平價出售。

另外,部份物業做網上估價時,銀行可能會出現「不適用」或「N/A」,即無法顯示估價,意味物業可能是凶宅,建議準買家致電銀行查詢。

最後一個方法,就是問及單位附近的街坊及管理處,知不知悉單位發生過事故。

對於有意買入凶宅的買家,由於每間銀行的估價可能有較大的出入,建議多到幾間銀行進行估價,或尋找按揭轉介幫手。有時候「太凶」的凶宅,如嚴重事故、引發巿場廣大迴響等,銀行未必會批出按揭,到時就要考慮自己有沒有能力full pay買樓。

同時要留意,買家雖然能以較低價買入凶宅,但在轉售時,亦要面對交投疏落轉售難,及要需要以較低價出售等問題,可說是有利亦有弊。

對於不少人來說,一講到凶宅,即便是聽聽傳說、講講故事,心裏都慌得不行,更別說買來住了,但當凶宅被冠上香港樓市的首碼,這個定義或許要被改寫。

可不可以用按保?

如買家希望透過按保買入凶宅的話,仍是有機會的。不過,按保公司可能會重新估價,而且由於按保公司會較審慎,可能會導致新估價較銀行為低。不過,如果是經大銀行申請按揭,按保一般都會參考大銀行的估價。

影響凶宅的估價以及能否獲得估價取決於四個因素,包括命案的性質,例如意外和家庭糾紛;第二是事件轟動的程度,例如有否被廣泛報道;第三是死者的人數;最後是事件發生距今時間。

因此銀行在估價時會考慮案件的嚴重性,例如曾經發生過分屍或謀殺的單位估價,會低於曾發生自殺事件的單位。另外,如果發生的單位屬於「極凶」宅,則會影響同層以及同座的單位估價,令到同層凶宅的估價都會有折讓。如果買家只是買入同層的單位,為取得較高估價,可同時間向多間銀行查詢以及申請按揭。若果認為銀行估價過低,可找按揭轉介公司為其向銀行作估價平反。

雖然因應香港樓價高企,銀行仍會為不少凶宅作估價以及按揭批核。不過,買賣凶宅始終有一定風險。銀行可能會因應情況而決定是否批出按揭,若銀行不能承造按揭,買家要面臨撻訂的風險,同時若單位過凶,銀行亦可能不會作出估價。另外,與一般物業按揭申請一樣,買家亦要確保自己有良好供款能力,銀行才會批出按揭。

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