【加息对策】金管局放宽压力测试至2厘 入市门槛降低…

随着香港开始跟随美国加息,香港金融管理局(金管局)9月23日向银行发出指引,将物业按揭贷款利率压力测试要求由现时的3厘,下调至2厘。此项调整适用于所有物业按揭贷款,即时生效。

金管局解释,考虑到美国联邦储备局自2022年3月以来已经将联邦基金利率目标区间上调共3厘,面对资金成本上升,银行早前已经上调新造拆息按揭贷款锁息上限,近日更将最优惠贷款利率上调,金管局认为适宜将压测假设利率上升的幅度,此水平已经足够确保银行按揭业务风险得到妥善管理。

妥善管理银行按揭风险

大家要清楚一点,压力测试的目的,是确保按揭借款人有足够财务能力,应付按息上升引致的还款压力,从而令银行按揭贷款业务风险得到妥善管理。金管局厘定压测水平时,会参考目前的利率环境和按息走势,以及按息过往的长期平均水平。

加息 壓力測試 金管局

然而,尽管调低压测要求,金管局仍忠告市民须留意按揭利率有可能跟随整体利率环境上升,市民作置业、投资和借贷决定前,必须小心评估当中涉及的利率和其他财务风险。

若果以500万元楼价计算,以现时最优惠利率(P按)P-2.4厘,实际利率2.725厘,以30年还款期计算,每月供款2.03万元左右,以供款占入息比率(DTI)不超过50%,买家收入至少要4.06万元。

按照旧要求加息3厘压力测试,买家收入至少要4.84万元,但现时降至加息2厘压力测试,入息要求降低10%或5,100元左右,至4.33万元。

过去10年,楼市不断上升,金管局为增强银行抵御风险能力,自2009年起引入多轮按揭逆周期措施,压力测试在2010年引入,并在2013年将锁息上限由2厘加至3厘,现在则回复2013年前水平。以贷款额500万元和供款期30年计算,新压测月入要求为44,102元,下降10.54%。港银加P会增加压测月入要求,若11月再加0.125厘,在现行利率下,较原有加3厘压测要求低9.25%。

过往银行需要为按揭申请人士进行压力测试,假设现时最优惠利率加息3%,供款占入息比率不得超过60%。如果借款人选用H按,便以锁息上限加3%作为基准。

入市门槛下调

现时压力测试放宽后,入市门槛将会下调。由于大部份银行已经上调锁息上限及调高最优惠利率,压力测试比昔日难过,而金管局今次放宽压力测试,将有助置业人士在加息周期下透过按揭置业。假设买家月入为5万元,A想买入1,000万元单位,打算申请500万元贷款额的话,基于入息所限并不符合资格,需要降低按揭成数。然而,在压力测试放宽下,便能够达到要求上会。

美国再度公布加息,本地银行亦跟加,加幅轻微,对供楼的实际影响有限,而且消息属市场预期,相信很快消化,反而对楼市影响更深远的是本地检疫政策。政府公布将现时「3+4」安排改为「0+3」,即旅客只需接受3天的家居隔离监察,放宽检疫,对经济及楼市有轻微的提振作用。

对于将来有意置业的人士,今次金管局放宽压力测试,无疑有助更易上车,不过随着踏入加息周期,香港银行调升最优惠利率在所难免,届时当P增加,压力测试要求亦将会相应地增加。打算置业人士要留意衡量自身的财务风险,上车自然更加顺畅。

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