【加息對策】金管局放寬壓力測試至2厘 入市門檻降低…

隨着香港開始跟隨美國加息,香港金融管理局(金管局)9月23日向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘,下調至2厘。此項調整適用於所有物業按揭貸款,即時生效。

金管局解釋,考慮到美國聯邦儲備局自2022年3月以來已經將聯邦基金利率目標區間上調共3厘,面對資金成本上升,銀行早前已經上調新造拆息按揭貸款鎖息上限,近日更將最優惠貸款利率上調,金管局認為適宜將壓測假設利率上升的幅度,此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。

妥善管理銀行按揭風險

大家要清楚一點,壓力測試的目的,是確保按揭借款人有足夠財務能力,應付按息上升引致的還款壓力,從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。金管局釐定壓測水平時,會參考目前的利率環境和按息走勢,以及按息過往的長期平均水平。

加息 壓力測試 金管局

然而,儘管調低壓測要求,金管局仍忠告市民須留意按揭利率有可能跟隨整體利率環境上升,市民作置業、投資和借貸決定前,必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。

若果以500萬元樓價計算,以現時最優惠利率(P按)P-2.4厘,實際利率2.725厘,以30年還款期計算,每月供款2.03萬元左右,以供款佔入息比率(DTI)不超過50%,買家收入至少要4.06萬元。

按照舊要求加息3厘壓力測試,買家收入至少要4.84萬元,但現時降至加息2厘壓力測試,入息要求降低10%或5,100元左右,至4.33萬元。

過去10年,樓市不斷上升,金管局為增強銀行抵禦風險能力,自2009年起引入多輪按揭逆周期措施,壓力測試在2010年引入,並在2013年將鎖息上限由2厘加至3厘,現在則回復2013年前水平。以貸款額500萬元和供款期30年計算,新壓測月入要求為44,102元,下降10.54%。港銀加P會增加壓測月入要求,若11月再加0.125厘,在現行利率下,較原有加3厘壓測要求低9.25%。

過往銀行需要為按揭申請人士進行壓力測試,假設現時最優惠利率加息3%,供款佔入息比率不得超過60%。如果借款人選用H按,便以鎖息上限加3%作為基準。

入市門檻下調

現時壓力測試放寬後,入市門檻將會下調。由於大部份銀行已經上調鎖息上限及調高最優惠利率,壓力測試比昔日難過,而金管局今次放寬壓力測試,將有助置業人士在加息周期下透過按揭置業。假設買家月入為5萬元,A想買入1,000萬元單位,打算申請500萬元貸款額的話,基於入息所限並不符合資格,需要降低按揭成數。然而,在壓力測試放寬下,便能夠達到要求上會。

美國再度公佈加息,本地銀行亦跟加,加幅輕微,對供樓的實際影響有限,而且消息屬市場預期,相信很快消化,反而對樓市影響更深遠的是本地檢疫政策。政府公佈將現時「3+4」安排改為「0+3」,即旅客只需接受3天的家居隔離監察,放寬檢疫,對經濟及樓市有輕微的提振作用。

對於將來有意置業的人士,今次金管局放寬壓力測試,無疑有助更易上車,不過隨着踏入加息周期,香港銀行調升最優惠利率在所難免,屆時當P增加,壓力測試要求亦將會相應地增加。打算置業人士要留意衡量自身的財務風險,上車自然更加順暢。

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