【北水掃貨】 「Smart Money」提早入市?

踏入2020年,人民銀行宣佈全面降準,釋放約8000億元人民幣資金。近期,內地客亦開始大手買入香港物業,其中較矚目的相信是西九龍匯璽,開賣時接獲有一組內地客透過不同的公司名義,豪斥6.7億元購入項目24個單位。在內地買家需求殷切下,港樓或較難下跌。

內地客連環掃貨

內地客大多喜歡在香港大手買入新盤,除了匯璽外,嘉里發展的何文田皓畋,有報道指出,有內地買家一口氣連購七伙,涉資共2.18億元,並需要支付樓價3成的稅項,涉及逾6541萬。另外,大埔白石角朗濤亦有買家以3.04億元,買入2座及3座合共9個單位。

雖然政府針對非香港永久性居民買樓,需要支付雙倍印花稅,總稅項高達樓價的三成,但是內地央行近期實施較寬鬆的貨幣政策,加上香港部份新盤因應市況開價較保守,因此吸引到一批北水即使要付上大額稅負,亦提早來港掃貨,對香港樓價有所支持。

內地客鐘情港樓

不少人可能不明白,為何內地人都喜歡到香港買樓。而事實上,近年由於內地樓價被炒起,不論是中央政府還是地方政府,都推出不少限制樓價的措施,包括限購、限貸,因此即使在內地有錢亦難以買入多個物業,不像香港只要負擔得到稅項,買多少個物業亦沒有限制。因此內地人陸續將資金投放至本港的物業市場。

同時,香港的物業質素有較有保證,對比內地不時傳出新樓質素不佳,而且可能會有爛尾樓的風險。香港新盤大都是由大發展商興建,會確保交樓標準。而且內地亦較喜歡買新樓大單位,因為有齊基本裝修及傢電,這吸引內地客大手買入。

另外,內地近年經濟高速增長下,中產人群數目漸增,資產配置方式偏愛置業,但同時內地樓價亦快速上升,並漸漸追上香港。因此,即使香港近年樓價不斷創新高下,對內地人來說,兩地差價卻收窄了不少。

曾經有上海買家在買入長實的新樓海之戀表示,海之戀開售時約每平方米12萬至17.7萬元人民幣,但在上海10年樓齡的單位每平方米也要賣到8萬元,中間差價已經不遠。

香港樓市對內地買有吸引力的另一大原因就是香港的低利率,一般內地供樓利息較香港貴近3厘。同時香港物業租金回報亦遠高於內地物業,例如一個上海800萬元的物業,租金約5000至8000元。但在香港租金遠遠不止於此,同樣價格物業,視乎地點,一般可租1至2萬元,對內地買家來說是一個很穩定的收益。

內地發展帶動港樓價

從以上原因可見,若內地經濟保持增長,內地中產人群數目上升,將會令他們更有意到海外置業,加上香港與內地地理相近,溝通及資金調配上亦較易,因此香港會是他們首選的市場。

其次,內地樓價若持續上升,內地人在當地買樓不易下,亦會選擇到香港置業,畢竟香港物業相對比內地物業買賣限制較少,而且租金回報較高。當香港樓價回調時,新樓出價貼近二手樓,價格會變得更吸引,亦會是內地「Smart Money」提早入市的機會。

而作為香港買家,如留意到內地客掃貨新聞會否愈來愈多,或會是樓市轉好的跡象之一。

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