【参考指标】楼价指数的制定 原来建基于…

物业买家在买楼和卖家在放盘前,往往会先参考市场楼价走势来制定入市时机,坊间都有不少机构及政府部门都有制定楼价指数,但计算方法及基准都有不同,市民参考时,都需要了解一下各指数的背后计算基础。

先由政府部门讲起。差饷物业估价署基本上每一个月都会发布物业市场统计资料,而当中市场人士最关注的,就是租金和售价指数。据官方说明,指数衡量价值转变时,是根据租金或售价除以有关物业的应课差饷租值所得的「因数」,而非根据每平方米楼面面积的租金或售价计算。

而物业的应课差饷租值是假设物业在指定日期空置出租时,估计全年可得的市值租金。实际上,利用应课差饷租值,不但考虑到楼面面积,也顾及到不同物业在质素上的其他差别。

差估署楼价指数以送交土地注册处作登记为基准

不过,市场人士经常指上述指数是滞后,是因为差饷物业估价署所制定的住宅楼宇买卖的统计数字,是来自土地注册处,即是根据在有关时期内送交土地注册处作登记的住宅楼宇买卖合约而编制。

以一般二手市场住宅成交而言,卖方收取大订以及签署正式买卖合约后,买方律师便可往土地注册处登记买卖合约,一般正式买卖合约都会在签署临时买卖合约后14天签署,而在物业成交前,须签署业权转让契,俗称楼契并支付成交价余款,一般成交日都会定在签订正式买卖合约后30-60天内,但亦要视乎双方协议的条款及成交期,全个过程随时超过两个月,一般都要一个月,所以差饷物业估价署所制定的楼价指数,滞后大约一个月。

美联楼价指数领先政府指数

代理行的楼价指数,相对的滞后幅度较短。以本行美联楼价指数为例,乃根据全港100个著名中小型私人屋苑的成交个案,计算加权平均数,而于2008年前则以50个屋苑计算。 指数每逢星期一公布,最新数字大致反映两星期前签署买卖合约的物业楼价,相对的滞后幅度较政府数字为短。

至于中原城市领先指数(CCL)是一个每周五发布的指数。它是基于在该集团的买卖合约成交价编制,用于反映最新的地产市场价格变动。举例说,2021年9月10日公布的CCL,是反映2021年8月30日至2021年9月5 (预计签署正式买卖合约时段)的二手私人住宅楼价。

预测指标 – 美联信心指数

若果想预测未来楼价的变化,就可以参考在2020年推出的美联信心指数,美联运用大数据,根据每星期美联网盘价格变化制作而成,指数可反映业主的放盘态度,被视为一个预测指标,可从指数走势可推测4星期或之后的楼价。

事实上,美联信心指数与美联楼价指数相关性高,可以用作推论美联楼价指数走势。但业主放盘态度只是其中一个影响楼价的因素。美联楼价指数仍需取决于供应、息口及外围环境等因素,故美联信心指数不具备唯一性和决定性影响楼市的因素。

 

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