【參考指標】樓價指數的制定 原來建基於…

物業買家在買樓和賣家在放盤前,往往會先參考市場樓價走勢來制定入市時機,坊間都有不少機構及政府部門都有制定樓價指數,但計算方法及基準都有不同,市民參考時,都需要了解一下各指數的背後計算基礎。

先由政府部門講起。差餉物業估價署基本上每一個月都會發佈物業市場統計資料,而當中市場人士最關注的,就是租金和售價指數。據官方說明,指數衡量價值轉變時,是根據租金或售價除以有關物業的應課差餉租值所得的「因數」,而非根據每平方米樓面面積的租金或售價計算。

而物業的應課差餉租值是假設物業在指定日期空置出租時,估計全年可得的市值租金。實際上,利用應課差餉租值,不但考慮到樓面面積,也顧及到不同物業在質素上的其他差別。

差估署樓價指數以送交土地註冊處作登記為基準

不過,市場人士經常指上述指數是滯後,是因為差餉物業估價署所制定的住宅樓宇買賣的統計數字,是來自土地註冊處,即是根據在有關時期內送交土地註冊處作登記的住宅樓宇買賣合約而編製。

以一般二手市場住宅成交而言,賣方收取大訂以及簽署正式買賣合約後,買方律師便可往土地註冊處登記買賣合約,一般正式買賣合約都會在簽署臨時買賣合約後14天簽署,而在物業成交前,須簽署業權轉讓契,俗稱樓契並支付成交價餘款,一般成交日都會定在簽訂正式買賣合約後30-60天內,但亦要視乎雙方協議的條款及成交期,全個過程隨時超過兩個月,一般都要一個月,所以差餉物業估價署所制定的樓價指數,滯後大約一個月。

美聯樓價指數領先政府指數

代理行的樓價指數,相對的滯後幅度較短。以本行美聯樓價指數為例,乃根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案,計算加權平均數,而於2008年前則以50個屋苑計算。 指數每逢星期一公佈,最新數字大致反映兩星期前簽署買賣合約的物業樓價,相對的滯後幅度較政府數字為短。

至於中原城市領先指數(CCL)是一個每週五發佈的指數。它是基於在該集團的買賣合約成交價編制,用於反映最新的地產市場價格變動。舉例說,2021年9月10日公佈的CCL,是反映2021年8月30日至2021年9月5 (預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。

預測指標 – 美聯信心指數

若果想預測未來樓價的變化,就可以參考在2020年推出的美聯信心指數,美聯運用大數據,根據每星期美聯網盤價格變化製作而成,指數可反映業主的放盤態度,被視為一個預測指標,可從指數走勢可推測4星期或之後的樓價。

事實上,美聯信心指數與美聯樓價指數相關性高,可以用作推論美聯樓價指數走勢。但業主放盤態度只是其中一個影響樓價的因素。美聯樓價指數仍需取決於供應、息口及外圍環境等因素,故美聯信心指數不具備唯一性和決定性影響樓市的因素。

 

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