自從政府於2010年實施推出「額外印花稅」(SSD)等新稅務措施後,近年不少物業以公司買賣方式節省稅項,不過在實際運作上,公司買賣要經過多層繁瑣細節才能真正慳稅,當中如何運作及涉及甚麼風險,今次一次過和大家解構。
公司買賣易慳稅
現時以非首置身份買入物業,需要繳付高達15%的買家印花稅(BSD)及15%的從價印花稅(AVD),但透過公司股權轉讓買賣物業,便只需繳付0.2%的印花稅率。以一個1,200萬物業為例,如果以首置身份買入,可以用第二層印花稅
3.75%計算,開支只需要45萬,但如果並非首置身份,便要繳付第一層印花稅15%,要支付高達180萬的印花稅。如果屬於非永久香港居民,更需要繳付額外15%買家印花稅,一個1,200萬物業便要繳付360萬印花稅。
一旦賣家持有物業不超過3年,尚要額外支付賣出價的10至20%額外印花稅,1,200萬市值物業涉及額外印花稅由120萬至240萬不等,非常和味。如果以公司買賣轉讓,便只需要繳付股值的0.2%作為印花稅,涉及金額只需2.4萬,亦毋須繳付額外印花稅,所以近年公司轉讓的個案大增。
可能涉及債務及法律風險
雖然透過公司轉讓節省大量稅項,不過涉及一定風險,首先有關交易必須以有限公司進行,公司內部雖然未有實際業務,但每年必須向稅局繳交會計帳目及聘請核數師核數,每年金額涉及5位數字。此外,買入公司代表買家成為新任股東,公司如果涉及任何債務及訴訟,新買家需要負上責任,一般為了避免承受風險,買家需要為有關公司進行「盡職審查」。盡職審查內容包括該公司的營運及財務狀況、管理人員背景、是否涉及不良訴訟及違法行為,由律師或獨立顧問進行,收費5至6位數字不等。
如果該公司幸運地非常「乾淨」,即不涉及任何生意買賣及隱藏債務,交易的時間會較快捷。相反地,如果調查期間發現公司涉及任何財務瓜葛或欠稅情況,交易期要延長。為保障雙方權益,買家通常亦會要求賣家提供聲明,證明公司並不涉及任何債務及訴訟,但聲明有一定期限,問題未必能夠在期內浮現
。
樓價上升賣家或反口
如果涉及大額物業交易,分分鐘涉及數月的盡職審查,期間樓價有機會出現波動,買家或賣家都有機會借機終止交易。在樓市下行期間,買家有機會要求賣家提供更多的資料,如果賣方無法提交,便在盡職審查期間拒絕完成交易;如果樓上市上漲,賣家可能產生停止買賣念頭,遲遲拒絕提供過往會計帳目拖慢盡職審查,導致交易告吹。
要預備全數資金
與個人買賣物業程序上不同,如果公司仍有按揭在身,不能以股份轉讓形式出售,賣方需要先償還所有按揭債務。在股份轉讓之前,而銀行亦不會為買公司人士提供按揭,買家需要全數金額支付金額,完成買賣程序後銀行才會受理按揭申請,所以公司買賣只適合擁有大量現金的買家。如果買家欠缺全額資金,便需要向財務公司借貸,利息支出會較高,需要計數公司買賣會否得不償失。