繼美國3月3日減息後，短短不到兩個星期時間，3月15日美國又宣佈大幅減息1厘，此舉大有機會令資金繼續流入保值力強的樓市，樓價將面對另一波的升勢。但亦有人認為收租的回報率不及市面上的一些投資產品，目前香港銀行所提供的類近風險但有3%以上回報的產品可說是多不勝數，究竟投資樓市是否仍是明智之選？今次我們就來探討這個問題。
先學識計算收租回報率
租金回報率常用作衡量收租投資的「性價比」，而市場上所指的租金回報率，實際上是指「一年租金回報率」，計算公式即為：基本租金回報率 = 12個月的租金 / 買入樓價。例如單位月租為$15,000， 買入樓價為 $6,000,000，基本租金回報率為 （15,000 * 12）/ 6,000,000 = 3%。由此可見，租金升值或貶值，同樣會影響回報率。如單位租金今年加租至$20,000，回報率即上升為4%。相反，如果需要減租至$10,000，回報率則只有2%。
而在實際操作中，其實租金回報還要扣除管理費、印花稅等支出，因此實際收益率只會比上述的基本估算更低。那為何我們不選擇回報率更高的投資產品，比如說6%的高息企業債券呢？為何那麼多的首富還是將投資樓市作為他們的投資重點呢？
買樓收租是長線投資
如果有租屋或者租辦公室的朋友們，一定曾在租約上見過加租條款，基本上就是業主在一年後會上調租金多少個百分點，二年後再上漲多少個百分點等等。根據美聯房地產資料及研究中心資料統計，回看過去二十年的住宅租金資料（截至2020年1月31日），平均每年增長3.1%，可以看到香港的經濟體系無論經過了多少風風雨雨，平均租金還是往上漲，這就是買樓收租比其他類似風險投資產品的優勢。
首先我們先來看看租金上漲所帶來的紅利。繼續上面的例子，假設租金每年往上漲3.1%，用十年後的租金除以今日樓盤的買入價：
基本投資回報率 （第十年）= 【（15,000 * 12） * （1 + 0.031）^9】/ 6,000,000 = 3.95%
可以看到，到了第十年租金回報率就會從原本的3%上升至3.95%，亦說明了越早買樓，你就能夠越早享受租金上漲的增長潮，長期累積更多的回報。
租金上漲的複利 VS 理財產品的固定收益
現在我們來比較下買樓後租金上升的紅利與理財產品的固定收益。假設現在購買一個6%的十年高息企業債券，那麼十年後的投資回報又會是幾多呢？看看以下對比：
買入一次性還款高息債券
假如你選擇買樓收租，根據美聯房地產資料及研究中心資料顯示，香港樓價對比10年前增長約1.27倍（資料截至2020年2月29日），假設現在購入了600萬的單位，十年後增長127%即1362萬，而十年後的總投資回報則如下：
買入單位收租
從上面的結果可以看到，買樓收租的回報加上單位本身的增值平均可達到161.55%，而購買一次性高息債券十年後的回報是60%，當然債券市場的現金流比較強，適合那些對現金需求比較高的投資者，但從上述例子中我們可以看出買樓收租的長期資本增長優勢。
為什麼假設租金樓價長期一定上漲？
大家看到這裡可能會問：為什麼假設租金和樓價在長期一定上漲？這就是從2008金融海嘯開始遺留下來的後遺症，當年美國為了應對經濟下行的問題，大量進行量化寬鬆，開動印鈔機不停的把美金源源不絕的湧進市場，令當時市面流動的美金比以往的平均高出三倍有多。在資金非常充裕的情況下，投資者會把資金流入股市樓市等資產市場，也造就了美國後來的牛市。其他各國看見美國的量寬政策成功挽回國家經濟危機後也爭相效仿，歐洲，日本，中國等龐大經濟市場遇見經濟問題時亦效仿進行量化寬鬆，導致今日我們所看見的全球樓市先後上漲的一番景象。
而如今美國又重啟量化寬鬆計畫推7000億美元救市，在全球放水的大環境下，利率走低是趨勢，當貨幣越來越貶值的時候，購買磚頭既有效對抗物價通脹達到保值效果，又能享受量化寬鬆背後帶來的租金樓價穩步上揚趨勢。只要投資者好好把控風險，避免過度借貸，提早入市就能把握先機。