【按揭實戰】回贈優惠減少 轉按仲有無著數?

雖然環球央行放水救市,但是相比起2年前,按揭的回贈優勢有所減少,加上新造按揭利率普遍高於2年前,到底現時轉按還有沒有著數? 轉按所得的回贈能否抵銷利率的上升呢?

2年前按揭利率低0.3厘

現時一般的按揭利率為2.45厘,而翻查2018年年初資料,當時按揭利率約為2.15厘。以每100萬的貸款計算,還款30年計算,每月利息供款大約增加240元,首2年利息開支由1760元增至約2000元。

 

以一層700萬物業計算,借款6成,貸款額420萬元。以還款期30年計算,2.15厘息,首2年的利息供款約7300元。假設2年後,樓價估值不變,業主打算轉按,仍保持6成按揭,貸款額420萬元,以還款期30年計算,2.45厘息,首2年的利息供款約8300元,增加1000元。整體2年的利息開支增加約2.4萬元。

現金回贈仍多於轉按成本

以目前現金回贈為貸款額1.5%計算,貸款420萬元,可得現金回贈6.3萬元,因此即使連同律師費約8000元的開支。現金回贈仍多於律師費以及首兩年的轉按額外利息開支,而兩年後業主亦可再考慮是否會再轉按。

 

轉按至H按 按息或會下降

目前考慮轉按的人士,部份原因是想由P按轉至H按,因為目前銀行P已是歷史低位,因此P按再下跌的機會不大。反而,由於環球央行持續放水,或會令到銀行拆息(H)回落,有利H按業主。考量到日後H的下跌潛力,利息開支可能會較預期少,甚至會低於2.15厘水平。

近日一個月銀行同業拆息已回落至1.23厘水平。翻查2年前一個月同業拆息,曾低至0.7厘水平。假設拆息在業主轉按一年後,回落至0.7厘水平,以現時「H+1.24厘」計算,按息為1.94厘。

以上述例子計算,樓價同樣以700萬元計算,貸款30年,在供款一年後,1.94厘按息下,每月利息開支約6,500元,較2.15厘息低約700元。若拆息保持此水平一年,業主利息開支反而減少8,400元,抵消了大部份首年增加的利息開支。

因此,即使現時現金回贈有所減少,以及按息上升,但對比兩年前的按息計劃,現金回贈仍多於因按息上升而增加的利息開支。另外,轉按至H按的業主,亦有機會因拆息下降後,每月利息開支會低於舊P按計劃。

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