【按揭計算】兩成首期在手 申請8成還是9成按揭?

長輩經驗之談:「買樓借錢愈少愈好,可以俾少啲利息」。若果買家如果有2成首期,可能會煩惱,到底應該為物業申請8成按揭,或是9成按揭。當中有甚麼地方需要考慮?

借得愈少愈好?

以前利息高企,按息可能高達10厘,因此買樓人士為減少利息,選擇增加首期,減少利息支出,或會是一個較佳的選擇。不過,現時利息低,即使是P按亦只是2.5厘息,如果再使用H按的話,目前一個月銀行折息低至0.23厘,實際按息更低至1.73厘。

因此,如果選擇9成按揭,意味能夠以1.73厘息,多借1成樓價的金額。以最高可借9成按揭的800萬元樓價計,多借的80萬元,以利率1.73厘計,一年總利息約1.4萬元,每月利息開支增加約1,150元。

對於懂得投資的業主,可能會利用多借的80萬元,用於買股票或其他投資,所得回報很大機會多於利息支出。至於保守的業主,亦可以選擇有存款掛鈎戶口的按揭計劃,將多借的80萬元,放在該戶口,收取與按息相同的存款利息,能夠完全扺銷額外利息支出。

【按揭計算】兩成首期在手 申請8成還是9成按揭?

收入要求分別

另一個影響買家選擇8成按揭或是9成按揭,就是銀行對申請者的收入要求。亦以800萬元為例,9成按揭,還款期30年,年利率2.5厘計,壓力測試下,收入要求為7.2萬元,8成按揭則為6.2萬元。因此,買家即使有2成首期,如果收入未能達標,亦只能選擇8成按揭,而不能申請9成按揭。

不過,買家可以考慮增加保費,不需要通過壓力測試,只需要滿足供款與入息比率五成的要求,同樣以800萬元為例,9成按揭下,五成供款與入息比率,收入要求近6萬元。因此,能滿足8成按揭壓力測試買家,亦有條件在加保費後,申請9成按揭。

其他開支 以及儲蓄

置業支出並不只是樓價首期,還有佣金、印花稅,律師費,同時交收時還有管理費按金等。若果買家還想有一筆錢用於裝修的話,如果儲蓄不足,可申請9成按揭,以取獲取裝修費。另外,多借按揭後,亦有助買家日後失去收入時,亦有資金作每月供款。

【按揭計算】兩成首期在手 申請8成還是9成按揭?

保費差額

最後8成按揭,以及9成按揭在保費上亦有所不同,8成按揭的保費會較低。如果買家沒有其他按揭,800萬元物業,30年還款期的保費為貸款640萬元的2.47%,約15.8萬元。至於9成按揭,有關保費為36萬元,相差10.2萬元。不過,買家可以通過銀行借款,支付保費,每月供款增加400多元,對於買家每月供款影響不算大。

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