【按揭財技】近親轉讓慳稅FAQ

Q1.近親轉讓如何進行?

普通買賣一樣,需要找律師處理買賣合約,定下交易日期,因此需要繳交律師費。

Q2.近親轉讓應要付多少印花稅?

會以舊稅率計算,即200萬元以下物業,印花稅為100元。

Q3.何為近親?

近親定義包括父母,兄弟姊妹,配偶及仔女。

Q4.何時要交除名的印花稅?

稅局以第一份買賣協議時間為準,在簽署臨約時,臨約就是第一份文件。簽訂臨約後的30日內必須交印花稅,一般在第一份文件簽署時,律師就會要求業主先放下印花稅的支票。

Q5.如夫婦各持50%物業,如果一方轉讓50%物業權益時印花稅如何計算?

會以樓價成交價的的轉讓權益對應舊印花稅率計算,如成交價為600萬元,計劃印花稅會以成交價600萬的一半權益作價即300萬,對應稅率為1.5%計算。以上個案印花稅為4.5萬元。

Q6.如市價600萬元,.可否以遠低於市場價如200萬元近親轉讓單位?

可以轉售,不過稅局可能會懷疑買家為了避稅而以低價轉讓,因此稅局會以市價追回印花稅,並會向買家罰款。

Q7.妻子已有物業,轉售會否付15%印花稅?

不用,只要是近親,即使對方有物業,買賣仍會以舊印花稅率計算,至於非近親,例如孫將物業轉售予爺爺,而爺爺持有物業時,印花稅會以樓價15%計算。

Q8.轉讓後會否受額外印花稅(SSD)限制?

近親轉讓不受3年內出售要付SSD的限制。近親轉讓後,再將住宅物業轉讓予非近親時,則須受3年內出售要付SSD的限制。

Q9.轉讓後何時回復首置身份?

只要買入新物業的時間,較近親轉讓的買賣第一份文件遲於新買物業的合約就可以。即是早上在律師樓簽署臨約轉售,下午便可以首置身份簽署新物業買賣合約,並以舊稅率計算。

Q10.近親轉讓如取消交易,可否退回印花稅?

如住宅物業的買賣協議被取消,而取消原因不是由於協議的買方將物業轉售或出售(俗稱摸貨),該買賣協議可能無須繳付印花稅。納稅人可以在交易取消後兩年內,填妥表格IRSD125,向印花稅署署長申請退回已付的印花稅,申請是否獲批由印花稅署決定。

Q11.可否分開幾次出售?

可以,不過稅局會要求賣家解釋為何會分幾次出售,以調查是否故意避稅,如沒有合理解釋,會被追回稅項。

Q12.近親轉讓後再造按揭時,要不要做壓測?

如近親轉讓的物業仍有按揭,轉讓後申請按揭時,要求會與一般的按揭申一樣,需要交上收入證明等文件,銀行亦會安排壓測。因此仍有按揭的物業近親轉讓時,要考慮買方是否能有能力通過壓測。

Q13如物業仍有按揭,什麼人不宜接受近親轉讓?

沒有收入人士不宜接受近親轉讓,因為要重做按揭,銀行會要求買方提供足夠的收入證明,沒有收入的人士難以提供。為此,如丈夫轉讓予沒有收入的妻子,如要申請按揭,丈夫可成為妻子的擔保人,但會影響到丈夫買入第二物業的按揭成數。

Q14.如未過罰息期轉讓物業,會有甚麼後果?

如在未過罰息期轉讓物業,因為要重造按揭,需要先還款,因此銀行會視為提早還款,會被罰息以及退回現金回贈。

Q15. 近親轉讓要多少時間內完成?

稅務局並沒有要求要多久完成交易,因此轉名的成交期可以拖很長,讓家人有充分時間處理樓按問題,但若一直未完成轉名程序,物業不能放售,而舊按揭仍會計入原先出售的近親。

Q16. 可否不斷將物業轉讓予近親,以不停取回首置身份?

雖然理論是可行,惟買家/承讓方須簽署法定聲明確認代表自己行事,印花稅署或會質疑聲明的真確性,而作出虛假聲明為刑事罪行。

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