【揀樓懶人包】舊樓‧地鐵上蓋‧豪宅‧屋苑 揀樓大不同?

物業種類多,有些人偏好舊樓,貪其隔間實用。亦有人偏好地鐡上蓋項目,因為喜歡其方便性。針對不同物業,在選擇時亦要有所注意。

 

舊樓

對於一些40年以上的較舊物業,雖然「80減」銀行都會提供到30年的按揭,減低買家的壓力測試的收入要求。但是要留意,當住了好幾年或超過10年後再轉售時,下一手買家即使到用「80減」的銀行申請按揭,因為物業到時已超過50年,按揭無法做到30年期,對他們收入要求會增加,或影響升值潛力。

【揀樓懶人包】舊樓‧地鐵上蓋‧豪宅‧屋苑 揀樓大不同?

另外,選擇舊樓自住的買家,要留意物業是否做了大維修,若還未做大維修,可了解何時會做,以及日後所需要的維修費用。同時,要留意舊樓內部單位有沒有漏水等問題。

舊樓的價格參差,在市區如灣仔、銅鑼灣價格一直高企,以及近年因為港島西延線開通後,西營盤堅尼地城的舊樓亦升值不少。

 

唐樓

對於想以低價買入超50年甚至60年唐樓博收購,要留意並不是所有物業適合重建。例如,一些唐樓在街市樓上,由於涉及申請更改地段用途,因此收購後重建難度大,未必是發展商優先選擇的項目,除非是由市建區重新規劃提出的重。

而根據市建區網站,現時正研究油麻地旺角一帶為例,以整合出「市區更新大綱發展概念藍圖」,範圍由界限街至佐敦道。範圍約212公頃,涉及超過3,300座樓宇。並明確出會在當區推行多個大型市區更新項目。不過,實際推行日期未有進一步消息。

至於若是博由私人發展商收購,就要留意物業的地積比明顯有沒有被用盡,並選擇在附近一帶都是樓齡相約的舊樓,這樣發展商才會較大機會一次過收購多個唐樓重新發展。

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地鐡上蓋

選擇地鐡上蓋主要貪其方便,物業價錢亦會因為不同地段都會有所影響,例如西環一帶的鐵路附近物業,會較工業區大窩口、葵芳等鐵路附近物業為高。至於想買入未來鐵路上蓋項目,如選擇快將通車鐵路周邊物業,不少已升值,仍未有通車時間表,則可能因項目一再延期,而要承受較多不便。

同時,若果部份地鐡路段是在架空鐵路而不是在地底,例如柴灣地鐡站,附近的物業亦會受嘈音影響。此外,在東涌線的奧運站、南昌站及荃灣西站的上蓋物業,鄰近3號幹線,亦會有較多行車聲音。

 

屋苑

香港有不少屋苑,樓齡分佈亦廣泛,例如美孚新邨一期樓齡超過50年。不過,屋苑成交多於單幢物業,銀行估價亦會較貼市。選擇上,部份屋苑在鐵路附近,對其樓價有所支持。

另外,屋苑另一個賣點是管理會較好,同時因為人較多,在屋苑附近亦會有較多巴士線及小巴線。因此,買家可從管理質數及交通工具去評估屋苑的吸引性。

 

豪宅

豪宅亦有多種,例如別墅或是分層單位,當中分層單位亦設有特色單位,例如凱旋門其一個頂層單位,設有平台及泳池,2016年以約4.2億元出售。

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豪宅亦十分視乎地段,傳統豪宅在港島有半山,南區大譚道,淺水灣道及赤柱一帶。九龍則有九龍塘,何文田九龍半山等。位處這些地段都是優質項目,放盤少。

然而,不是所有豪宅項目都有好的升值潛力,亦要視乎所在地區,例如大埔比華利山別墅,則不時傳出蝕讓出售。

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