【撈筍盤攻略】凶宅可否做按揭 估唔估到價?

買賣凶宅作一般會被樓市投資者視「另類投資」,貪其與一般單位有2至3成的折讓。另外,亦有一些百無禁忌的買家選擇以低價買入單位作自住,但就要留意銀行的按揭以及估價問題。

凶宅大多沒有網上估價

雖然現時大型銀行都會為物業提供網上估價,但是買入凶宅的話,網上估價不一定可靠,一來銀行未必會顯示估價,二來可能銀行未有將凶宅因素加至網上估價當中。因此,買家最好親自到銀行,或是致電到其估價聯絡部門,查詢單位的估價,並提示單位有機會是凶宅或是凶宅同層。

買家可能擔心主動提示銀行單位屬凶宅或會影響力按揭成數,但其實凶宅單位只會影響到估價金額。當獲得估價後,銀行一般都會按照估價的金額批出相應的按揭成數,非按保申請,最高為估價的6成。

可不可以用按保?

如買家希望透過按保買入凶宅的話,仍是有機會的。不過,按保公司可能會重新估價,而且由於按保公司會較審慎,可能會導致新估價較銀行為低。不過,如果是經大銀行申請按揭,按保一般都會參考大銀行的估價。

凶宅程度影響估價

影響凶宅的估價以及能否獲得估價取決於四個因素,包括命案的性質,例如意外和家庭糾紛;第二是事件轟動的程度,例如有否被廣泛報道;第三是死者的人數;最後是事件發生距今時間。

因此銀行在估價時會考慮案件的嚴重性,例如曾經發生過分屍或謀殺的單位估價,會低於曾發生自殺事件的單位。

另外,如果發生的單位屬於「極凶」宅,則會影響同層以及同座的單位估價,令到同層凶宅的估價都會有折讓。如果買家只是買入同層的單位,為取得較高估價,可同時間向多間銀行查詢以及申請按揭。若果認為銀行估價過低,可找按揭轉介公司為其向銀行作估價平反。

雖然因應香港樓價高企,銀行仍會為不少凶宅作估價以及按揭批核。不過,買賣凶宅始終有一定風險。銀行可能會因應情況而決定是否批出按揭,若銀行不能承造按揭,買家要面臨撻訂的風險,同時若單位過凶,銀行亦可能不會作出估價。另外,與一般物業按揭申請一樣,買家亦要確保自己有良好供款能力,銀行才會批出按揭。

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