【新盤拆局】疫巿來襲 建期付款有撻訂危機?

在疫情下,除了供樓業主害怕失業而被銀行call loan外,已簽下新盤建期上車的人士,亦面對的撻訂風險,尤其是銀行估價下跌,未能申請到足夠貸款,以及在上車前失業未能提供收入證明而需要撻訂。

銀行估價下跌有何後果?

對於建期付款的人士,由於交易期約可長達一至兩年,待物業臨近落成前才申請按揭貸款。不過,由於近期樓價下跌,買家向銀行申請按揭時,銀行對新盤的估價,未必與樓花價相同。以800萬元單位為例,當初買家與發展商簽訂的買入價為800萬元,但兩年後估值只有720萬元,即使做9成按揭,銀行最多只可借出648萬元,變相需要補72萬元的首期差額才可上會。

如面對有關問題,業主第一步當然是要多找幾間銀行,盡量找最高估價,減少需要補的差額。當然亦可以找按揭轉介公司,他們較有經驗幫客戶找最適合的按揭計劃。

如果即使找到銀行的最高估價,所申請到的貸款都仍未能令買家上車,可能要考慮發展商提供的二按計劃,但要留意相關二按息率較高,同時亦會有入息要求,以及需要壓力測試。唯發展商的壓測標準和銀行未必相同。

同時若然發展商所提供的二按息率是「分階段增加」,例如首3年較低息是3厘,而3年後息率會增至5厘,銀行在壓力測試時便會以較高者5厘為準,以計算供款入息比例及壓力測試,收入要求會大幅提高,因此相關二按申請對買家有一定收入要求。建議買家要評估撻訂的損失以及申請二按的成本,再作決定。

 

快申請按揭才失業

現時新樓建期付款另一風險,就是買家在快將收樓,申請按揭時才失業。面對相關難關,買家可以先找擔保人申請按揭,但要記住擔保人本身不可以有其他按揭在身,收入亦需要通過壓力測試。至於日後找回工作,借款人可以單方面取消擔保,毋須勞煩擔保人到銀行或律師樓辦理手續。

另外,如果是兩夫婦其中一方買樓,可以選擇為為物業加名,例如是兩夫婦的,若丈夫失業,則可在物業加上妻子姓名,用妻子收入申請按揭,以避免撻訂。

現時於今年即將收樓有在荃灣的映日灣,預計關鍵日期為4月15日。深水埗匯璽III預計關鍵日期為7月10日,以及大埔朗濤,預計關鍵日期為7月31日。

不過,值得留意是,受到疫情影響下,新盤入伙日期可能會押後,買家或有多點時間找新工作。雖然銀行對於剛上任新工不久的買家,在批核貸款時有較多考慮,但亦可以找按揭轉介公司申請,有關公司對相關情況較有經驗。

如有任何關於按揭的問題,立即向我們的客服專員查詢。

 

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