【新香港人】2021內地買家進軍港樓全攻略

香港的樓價越飆越高,讓不少因為封關無法入境香港的投資者們,感歎是否錯失入市良機。但要了解,香港的樓價雖然有起伏,但長期來看,仍然比較穩定,因此在未通關的日子裏,做好準備伺機出動,才是買家的精明投資計劃。

按揭篇:買樓資金

內地客在香港投資買樓,可選擇一次性付全數或做按揭兩種。根據香港金管局指引,內地買家在香港買樓,樓價1,000萬元以下最多可借5成,樓價1,000萬元或以上則最高只可借4成。如果是用資產證明申請按揭,無論樓價多少,最高按揭成數為4成。 而倘若是買家的第二個物業按揭,即申請按揭時已經擁有或擔保其他香港按揭物業,按揭成數會再下調1成。

收入主要來自香港

  • 樓價1,000萬元以下:

第1伙物業:自住可申請最多6成按揭(上限500萬元);投資可申請最多5成按揭

第2伙物業:自住可申請最多5成按揭(上限400萬元);投資可申請最多4成按揭

  • 樓價1,000萬元以上:

第1伙物業:可申請最多5成按揭

第2伙物業:可申請最多4成按揭

收入主要來自內地

  • 樓價1,000萬元以下:

第1伙物業:自住可申請最多5成按揭(上限400萬元);投資可申請最多4成按揭

第2伙物業:自住可申請最多4成按揭(上限300萬元);投資可申請最多3成按揭

  • 樓價1,000萬元以上:

第1伙物業:可申請最多4成按揭

第2伙物業:可申請最多3成按揭

以資產證明申請按揭

  • 樓價1,000萬元以下:

第1伙物業:可申請最多4成按揭

第2伙物業:可申請最多3成按揭

不過,除了資金完全來自內地的投資者之外,還有一些和香港有緊密聯繫的買家。例如申請人是受聘於香港公司,且被委派至內地或外地的情況;又或者按揭申請人的直系親屬(例如父母、配偶或子女等)是香港的永久居民,在做按揭申請時可以和本地收入的人享有同一標準。

內地收入人士所需資料

針對以上提到的內地收入人士,在申請香港的按揭時,除了需要提供最近3至6個月的銀行固定收入紀錄、糧單、稅單等基本文件外,部分銀行還要求申請人提供」完稅證」以作證明。另外,如果是以內地房地產作資產證明申請,並非所有銀行願意接受,具體還是以各銀行為准。

稅費篇:內地買家計算

個人名義購買

非香港居民在香港購買物業需繳付15%從價印花稅(DSD)及15%買家印花稅(BSD),總共稅款為樓價的30%。

公司名義購買

而除了個人名義之外,部分投資人還會採用買下賣方的公司,從而獲取公司名下物業的方式買房。由於通過轉讓公司股份的形式進行房產買賣只須繳付0.2%的印花稅率(買賣雙方各付0.1%,合共0.2%股份交易稅),因此比以個人名義買入省下不少成本。

但要留意兩個注意事項:

  • 必須以一次性全款的支付方式付款
  • 必須是已經還清按揭的物業才可

公司股權轉讓過程:

  1. 律師會確保任何股份優先購買權已被實行或放棄;
  2. 安排股份轉讓表由買賣雙方簽署;
  3. 向公司出示相關表格和股份,並等待董事會批准;
  4. 準備相關表格和銷售協定表格以進行蓋印;
  5. 在表格上蓋章後,買家的詳細資料將會被確定,以便在公司註冊處註冊。成功註冊後,整個公司股份轉讓過程將被視為完成。

一手新樓重點提示

基於喜好,內地買家到香港來買自住樓,通常首選新盤。香港的新樓分為樓花和現樓兩種。購買樓花最重要的部分,是了解不同的付款方式,因為涉及到向銀行申請樓花按揭及何時要與銀行完成按揭、何時要開始供款等,除非你現金充足能夠一次性付全款。

樓花按揭分為即供和建期兩種,前者指的是在樓宇還沒有建成的期間內,就由銀行代付清樓價,然後買家申請按揭,即刻開始還款,通常這一種,優惠會比較多。而建期則指等樓宇建成後,才開始支付樓價,這一類的優惠通常較少。

因此,在新樓的價單中,我們時常看到一些字眼,包括「折實最低價xxx」,這裏便指的是使用即供付款獲取最大折扣以後的實際價格。

香港的買新樓流程

買樓流程方面,要購買一手樓花,首先要熟悉一手樓宇的銷售程式。准買家可以先在香港政府的「一手住宅物業銷售網」查詢發展商正式公佈的樓書、價單及銷售安排的日子,再由專人及相屬代理經紀,負責處理認購事宜。

除此之外,發展商會開放示範單位供公眾參觀,並於開放示範單位後或即日在售樓處接受認購,以及即日再抽籤決定每組買家選房次序。

售樓處通常分為登記處、抽籤區、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區及簽約區。售樓處會在當眼位置展示一張「消耗表」 ,顯示銷售當日可供揀選的單位、已簽立臨時買賣合約的單位,以及已被揀選、但尚未簽臨時買賣合約的單位。

認購當日,准買家應帶同一張價值10萬港元的本票或支票,作訂金之用,被稱為「入票」。訂金會在簽署「臨時買賣合約」時在臨時訂金內扣除。個別項目會限每人或組合只可入2至3張票,也有些不設上限。有準買家會入多張票,為求增加中簽機會。

主動向代理詢問

在買新樓的過程當中,由於涉及不少樓盤相關的資訊,地產代理未必會事無大小地件件事主動跟你講,建議做好一個問題清單,然後主動詢問。例如經常被忽略的管理費問題,不少人在入票之後才了解到價格,這是一個長期的支出,所以最好要提前掌握。另外,例如景觀、周圍環境、維修費等問題就要視乎每個不同的樓盤情況,總之不怕多問,就怕不問,而導致大好一件買樓喜事,變得不愉快。

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二手避免中伏指南

跟買新樓看示範單位不同,二手樓可以實地視察,使買家更能真實掌握單位情況。但請記得,睇樓不是只看戶型、景觀、新舊程度就可以,由於二手樓先前都有人住過,可能出現折舊或破損等情況,所以一定要仔細檢查,否則購買之後還會產生一筆額外的維修翻新費用。

  • 留意天花、窗臺及牆壁有沒有水漬,有水漬代表該位置可能曾經滲水;
  • 檢查電線、電掣、水管、廁所等設施是否操作正常;
  • 視察單位有沒有被改動過,若有疑問可徵詢測量師的建議;
  • 查詢有沒有佔用公眾地方;
  • 查詢傢俱、電器及裝修是否連同單位一併出售,若是一併出售,必須在買賣合約上清楚列明;
  • 查詢正由誰佔用、佔用者的身份、佔用者對物業所享有的權益;
  • 檢視樓宇四周,若發現有斜坡,要查詢清楚維修責任誰屬。

在檢查了單位的設施之後,了解房子的身世背景也格外重要,這裏涉及的專業名詞叫「查冊」,准買家最好委託地產代理或親自前往土地註冊處查閱單位或土地契約等檔,另有以下3點需要留意:

  • 核實跟自己交易的,是單位的「現時業主」;
  • 避免購買有法庭指令的房子。這類物業的業主涉及財務糾紛,當債權人獲法院判決勝訴,他可將押記令附於欠債人的物業上,押記令可註冊,一旦查冊,是會發現物業有押記。釘契物業一樣可以買賣,但買家最好要求賣方在物業成交前,把物業「解釘」,即是解除釘契所引致的產權負擔,並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中刪除。可是,若果業主欠下巨額款項,賣樓也未能償還債務,解釘便很難,故最好不宜購買這類物業;
  • 查冊還可以知道物業是否存在任何維修令。因為如物業違反《建築物條例》等規例時,政府會向業主發出補救/拆卸令,業主收到政府通知後,便需要按政府要求完成有關的補救工程,屆時就要負擔一筆費用,故購買物業與否要再作考慮。

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與戶型圖對照

如果你要買入的是樓齡較大的舊物業,不排除有僭建物(違章建築),所以可向屋宇署查閱單位圖則,再比較現時單位狀況,確定是否真正有僭建物。如果有的話,便要承擔拆卸僭建物的風險。這個部分,也可以拜託地產代理一併對照查看。

低價小戶型注意事項

近年來香港的小戶型、甚至納米樓都頗受到市場追捧,尤其是對於年輕人上車或者投資客買來收租來說,都是不錯選擇。而青睞這一類物業的原因,想必也是因為價格較低、門檻較低,但同時也要留意物業除了價錢之外是否有額外開支,例如管理費。管理費的多少,除了視乎社區會所設施的多少,更看樓宇總共有多少戶。伙數愈少,每名業主需要攤分的管理費便愈貴。香港市區有不少單棟式的小戶型,伙數有限,住客需要負擔昂貴的管理費。如果買來作投資之用,便要將這筆開支納入考慮之中。

檢查是否存在僭建

一些小戶型由於空間有限,業主會想盡辦法用盡每一寸空間,包括向高空發展。其中比較常見的是自製閣樓,因為近年很多新盤都有超過10呎的高樓底,設計師只要巧妙地在單位加建一層活動空間,上層可以擺放雜物,或索性放置睡床,當為睡房,下層是客飯廳,單位可用面積即時大增。

但要留意,加建閣樓有機會影響單位的結構構件或耐火結構而違反《建築物條例》,尤其是搭建永久性的樓板,以結構性地台形式懸空安裝,需要依靠樓宇結構元件作支撐及承重,是屬於建築工程,必需入紙向屋宇署及地政總署申請。

屋宇署如接獲加建閣樓的舉報,會向業主發出清拆令,如無合理辯解又不尊重清拆令,一經定罪,最高可處罰款20萬元及監禁一年,罪行持續則每一天另處罰款2萬元,而這筆費用可能會由買家承擔。

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買豪宅需小心估價不足

估價的其中一個評估因素,是參考條件相若的成交價。如果並非主流的社區,如是豪宅、別墅等,成交指標少,銀行估價時會趨向審慎,容易估價不足。到是可能會產生一筆額外的開支。

內地人士在購買香港豪宅時,有時會採用公司轉讓的方式成交。雖然目的是買到公司旗下的物業,但既是一家公司,就有存在其他業務或資金的風險。這時候就需要代表律師做盡職調查,研究該公司有沒有隱含債務,而有關公司的債務狀況需經由核數審計。

其後律師會要求賣家簽保證,聲明以他所知,公司沒有任何債務、未付稅項、以及訴訟。同時代表買方的律師會要求如果日後公司出現了債務追討和訴訟,賣方需要對買方損失作出賠償。一般賠償保護都是兩年內公司發生的訴訟由上手股東負責。

新公司或無法銀行開戶

除此之外,部分買家會成立新的公司購買香港物業,且以為先以現金付清購買公司(持有的物業)的款項,後再找銀行申請按揭就可以。殊不知銀行是接受股東作為聯名借款人或擔保人申請按揭,但是還款是必須用公司戶口。而如果是沒有實際業務的公司,便非常難在香港銀行開戶。這方面建議要多加留意,並詢問專業的按揭轉介公司或銀行有關的建議和操作方法。

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