【最齊.置業懶人包】買樓|租屋|按揭全攻略

新手救星!全方位置業指南!一文掌握一手二手買賣流程、租樓貼士、按揭、印花稅及放租需知等,為「置」富人生做足準備!

置業問題 一Click即睇:

第1部分:買樓篇

  • Q: 買新盤有何程序?
  • Q: 買樓花有甚麼要注意?
  • Q: 買二手樓有何程序?
  • Q: 買村屋有甚麼要注意?
  • Q: 村屋按揭如何防伏?
  • Q: 買樓有甚麼隱藏開支?
  • Q: 申請按揭有甚麼程序?
  • Q: 申請按揭需要準備甚麼文件?
  • Q: 按揭成數是怎麼計算的?
  • Q: 甚麼是壓力測試?
  • Q: 遇上估價不足怎麼辦?
  • Q: 信貸評級會影響承造按揭?
  • Q: 我要付多少印花稅?

第2部分:租樓篇

  • Q: 租樓新手如何自保?

第3部分:放盤篇

  • Q: 業主賣樓有何流程?
  • Q: 放租物業有甚麼貼士?

 

第1部分:買樓篇

Q: 新盤有何步驟?

  1. 委託地產代理洽購新盤
    發展商需在樓盤開售前最少7天發放售樓書,讓准買家在物業了解新盤資料,如位置、間隔、面積、預計關鍵日期等;資料除可在售樓處查閱外,亦會在<<一手住宅物業銷售資訊網>>發佈,公契、價單、計算置業開支,如樓價、按揭計畫、律師費、稅項及其他額外開支如水電煤按金等資料都可在網上查閱。
  1. 參觀示範單位
    由於香港不少一手住宅於建築期間以預售樓花方式出售,因此買家在選購前除透過售樓書了瞭解項目外,亦要參觀示範單位,而發展商一般會提供「裝修」的示範單位,另外亦會提供與「交樓標準」一致的示範單位,俗稱「清水房」。此外,建議各准准買家亦應到實地觀察附近環境。

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  1. 代理協助登記認購/入票以及抽籤
    准買家於項目開售前「入票」登記,所謂「入票」指准買家進行登記認購,並附上一定金額的本票作為其購買的意向登記。開售前發展商一般會進行抽籤,為各個已登記的購買意向決定揀選單位的先後次序。除抽籤發售之外,市場上亦有部份一手住宅以先到先得形式發售。除此之外,另一類購買一手住宅的方式是「招標」,就個別單位入標競價。各樓盤推售單位的銷售方式各有不同,買家亦可從發展商公佈的「銷售安排」知悉。
  2. 中籤者可選購單位、簽臨約、落細訂
    在開售當天,各買家可依次序選購,同日需簽訂臨時買賣合約以及支付相當於5%樓價的臨時訂金「細訂」。

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  1. 簽訂正式買賣合約,買家交大訂: 5%樓價及印花稅
    簽訂臨約後的5個工作天內要簽訂正式買賣合約,一旦買家未能如期簽署正約,將被視為放棄進行交易,發展商有權沒收先前已支付的當于5%樓價的臨時訂金。簽署正式買賣合約的同時,買家需要再支付5%樓價的正式訂金(俗稱「大訂」,及支付是次交易的物業印花稅。因此各准買家在入市前應準備好手上現金。
  1. 申請按揭並在交易期內付清尾數
    處理完買賣合約後,下一步到銀行申請按揭。交易完成後就可靜待項目入伙及辦理轉讓等法律程序遷,一般交易期約3-4個月。

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  1. 簽署轉讓契及驗收新樓
    收到入伙通知書後便可收樓。至於收樓後,仍有驗樓的一環,買家除可自行驗樓外,亦可自行聘請專業驗樓師代為驗樓。於單位發現問題的地方可貼上標籤,以便發展商跟進。

Q: 樓花有甚麼要注意?

即供多優惠
新盤一般提供建築期付款或即供付款,「即供期」買樓花好處是可以享受較多的折扣優惠,但需要於物業未入伙前便需要開始供樓,若果買家舊樓未供滿樓或現正租樓,有機會要應付雙重住屋開支,影響資金周轉靈活性。

建築期延供款
用建築期付款買樓花,買家需先付訂金,待單位臨近入伙才上會供樓,買家有較長時間安排資金,但樓花期可以長逾2年,萬一樓價下跌,單位可能出現估價不足問題,買家需要準備充足首期以及供樓預算。【最齊.置業懶人包】上車|租屋|新盤二手|買賣全攻略

認真看售樓書
買「樓花」無法參觀現樓,因此細閱樓書非常重要,若只看實用面積、間隔、樓底等基本資訊並不足夠,平面圖顯示結構牆分布,而且公契管理費、維修斜坡責任、公共設施及公眾休憩用地等細節亦包含在內,入巿前宜認真細閱。

實地考察環境
樓書上新盤周邊設施如地盤、學校、堆填區、垃圾房未能盡錄,欲了解屋苑附近的規劃與設施,建議透過地政總署、規劃署免費取得有關資料,親身實地考察,或請地產代理安排參觀附近二手樓作為參考,屋苑環境、配套等一目了然﹗

Q: 二手樓有何步驟?

  1. 搵樓睇樓
    買樓第一件事,當然是「搵樓」。隨著網絡發展越來越發達,很多地產中介都會借助網頁和手機APP發放樓盤資訊。大家可以從網上找到最新樓市消息、樓盤資訊、置業小貼士等,資料齊全。還提供按揭計算器、在線客服即時解答疑難等貼心服務,讓你隨時隨地掌握最新資訊。當然,大家亦可以到各大地產中介分店找經紀諮詢,挑選心儀的物業實地「睇樓」。【最齊.置業懶人包】上車|租屋|新盤二手|買賣全攻略
  2. 進行房屋估價和議價
    找到心儀物業後,下一步便要找銀行對物業作初步估價,以釐定按揭利率或還款年期等按揭條款。收到銀行估價後,買家可以透過地產經紀再與業主議價,至到雙方都滿意為止。【最齊.置業懶人包】上車|租屋|新盤二手|買賣全攻略
  3. 簽訂臨時合約
    買賣雙方確定了交易價格、交易日期等基本條款後,須簽署臨時買賣合約(俗稱臨時合約),買家需支付臨時訂金(俗稱細訂,一般為樓價3%至5%不等)。然後買家便能以臨時合約副本向銀行正式申請按揭貸款。我們建議申請3至4間銀行左右就足夠了,申請得太多反而會影響個人信貸,所以提交申請前宜先比較各銀行的按揭計劃詳情及優惠。【最齊.置業懶人包】上車|租屋|新盤二手|買賣全攻略
  4. 委任代表律師
    處理正式買賣合約時必須通過委託代表律師辦理,賣方律師會預備正式買賣合約(正式合約)草稿,再將草稿送交買方律師審核,由雙方律師就正式合約達成協議。【最齊.置業懶人包】上車|租屋|新盤二手|買賣全攻略
  5. 簽署正式買賣合約買賣雙方一般會在簽署臨時合約後14日內簽署正式買賣合約。買方透過律師繳付印花稅及加付訂金(大訂為樓價5%至7%,即「細訂」連同「大訂」合計通常相當於樓價10%),然後再由買方律師安排打厘印及送交土地註冊處登記。值得注意的是,一旦買家未能如期簽署正式合約,將被視為放棄交易,業主有權沒收先前已支付的臨時訂金(細訂)。【最齊.置業懶人包】上車|租屋|新盤二手|買賣全攻略
  6. 簽署按揭契約
    買方須於交易當日或之前簽署按揭契約(交易日期由買賣雙方協議,常會訂於簽署正式買賣合約後一個月內),買方須於交易當日或之前簽署按揭契約,銀行會於買方簽定按揭契約後,代表買方將借貸的款項付予賣方。【最齊.置業懶人包】上車|租屋|新盤二手|買賣全攻略
  7. 驗樓後簽樓契
    建議買方在交易日或之前最後檢查房屋,以確定能否順利交吉(交吉:房子是空的,而且原業主沒有拖欠任何費用)。在雙方律師審核樓契確保無誤後,由買賣雙方簽署相關文件,並安排打厘印及往土地註冊處登記,買方繳付樓價餘數後,賣方正式交匙。【最齊.置業懶人包】上車|租屋|新盤二手|買賣全攻略
  8. 買賣交易完成
    交易完成後,若買家向銀行借按揭,樓契由按揭銀行保管,直至買方將全部貸款還清為止。

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Q: 買村屋有甚麼要注意?

建議買村屋現樓
買二手村屋可以避免政府不批滿意紙的風險,現時新式村屋漸趨「屋苑化」,屋苑管理、花園、停車場、遊樂場配套齊全。

釐清業權有保障
簽訂臨約前,宜查明業權資料,確認業主身份、滿意紙、轉讓契等,避免日後轉讓有阻滯,如果是丁屋,必須查清業主有否補地價。【最齊.置業懶人包】上車|租屋|新盤二手|買賣全攻略

按揭估價知清楚
銀行一般對承造村屋按揭比較審慎,買家於簽署臨約前,宜向銀行查詢估價及按揭資料,以防估價不足,多預首期,免失預算。

入巿前清拆僭建
入巿前檢查物業有沒有僭建物,避免影響按揭申請,好像天台玻璃屋、圍封露台等,單位要清拆並還原方可作買賣,簽約前宜釐清清拆費用由哪一方負責。

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花園天台宜入契
如果村屋連花園或天台出售,建議查明有關業權,例如有沒有入契、是否受政府租約條例所限制等。

查明路權免糾紛
村屋業權未必包括附近通道的路權,若然出入車路涉及私家路,道路使用者有機會要付「買路錢」,駕車人士要查明鄉村道路使用權及解決方法,以免發生路權糾紛。

注意通訊穩定性
普遍村屋遠離巿區,對外通訊接收有機會受影響,睇樓時宜檢查清楚電視接收訊號、手機上網通話、家居寬頻服務等有否出現問題

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Q: 村屋按揭如何防伏?

村屋大致分為標準丁屋、舊屋地重建村屋等,最常見為標準丁屋,即三層高、建築面積每層達700呎,此類的村屋與居屋二手市場一樣,只要補地價後,便可以在市場自由買賣,在涉及按揭的問題上,村屋按揭比私樓繁複,需要主要的地方甚多。

小心估價不足
由於村屋的成交量遠比私人樓宇疏落,在缺乏市場參考指標底下,銀行一般會估價不足。銀行在處理村屋的按揭申請時,有時會因為村屋的業權及地契問題,銀行需要派員到現場視察環境,又或者要取得測量師的估價報告後,才批出按揭貸款。

村屋按揭較保守
現時村屋最高可以承造八成五按揭,可以做按揭保險,但買家要注意銀行對村屋的估價較保守,最好預備資金在手,應付首期增加之用。過往銀行一般只會批出P按計劃,但現時亦有銀行會批出H按計劃,視乎買家個別情況而批出優惠利率,當然亦享有現金回贈,至於供款年期,銀行最高可批出三十年供款年期,對於較高樓齡的村屋,有銀行會採用「四十年減樓齡」,作為供樓年期的指標。

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必需有「滿意紙」
近年亦會丁屋樓花買賣,但買家注意此類屋宇要獲批「滿意紙」才可補地價,買家購買未補地價的「丁花」是不受法律保障及不會擁有該物業的業權,而銀行在沒有「滿意紙」的情況下,一般不會批出按揭

留意僭建物
買家在購買村屋前,要留意村屋是否有僭建物,否則該單位附有屋宇署的清拆令,會增加物業買賣時被釘契或踢契的風險,故此銀行在審批按揭程序及條款上都會相當嚴謹,一般不會提供預先批核服務,甚至不會接受申請。

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Q: 買樓有甚麼隱藏開支?

律師費
買樓一般涉及買賣合約、樓契及按揭契3份主要法律文件,律司費用大概為數千元或以上,律師費多寡視乎物業成交價及樓齡等因素而定,倘物業樓齡太舊,或如村屋涉及地權問題,律師需翻查的資料較多,處理的法律問題較複雜,律師費用有機會更高,而按揭契律師費則根據貸款額計算。宜先向律師行查詢收費詳情,如果未有相熟律師可請地產代理推介。

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按揭保費
$600萬或以下住宅物業的買家可以透過按保申請借8成按揭,而買$400萬或以下的住宅物業更可申請借9成按揭,但均需符合有關要求(例如申請時並未有持有香港住宅物業、有固定收入、通過壓力測試等),並需支付保費,年期愈長及按揭成數愈高,保費愈貴,但保費其實可以計入按揭貸款額,由銀行一次過借出,預算較緊嘅買家不用因為保費而「計鬆」十萬八萬,另外銀行一般會要求按揭客戶同時為物業投保火險,保費一般低於投保額的0.15%。

管理費
物業牽涉保安、清潔、屋苑及會所設施保養及維修等支出,業主一般需要繳付管理費及管理費按金,而一手新盤買家一般需繳交設備基金、泥頭費等。而近年新盤管理費有所提升,用實用面積計,由$2元至$5一呎水平,個別豪宅甚至上到雙位數。

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差餉地租
差餉和地租一年分4季預繳,每年差餉和地租的徵收率分別為應課差餉租值的5% 及 3 %。差估署一般會於每季季初向業主發出一張徵收通知書,列出應繳的款額,新業主需在通知書所列明的「最後繳款日期」或之前清繳有關款項。

代理佣金
物業買賣一般會透過地產代理進行,當中會涉及佣金費用,目前法例沒有規定地產代理所收取的佣金金額或比率,若入巿一手新樓盤,佣金通常由發展商單方面繳付。

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Q: 申請按揭有甚麼程序? 

在簽妥臨時買賣合約後,業主便可以正式開始申請按揭。業主可直接找銀行或找專業的按揭轉介公司,例如經絡按揭轉介。經絡職員會先瞭解申請人的簡單財務狀況,再介紹合適的按揭計劃及銀行提供的優惠,為客戶收集資料後,便為其申請銀行的按揭貸款,以協助客戶儘快完成按揭申請。

  • 了解客戶按揭需要
  • 安排免費估價
  • 介紹最新按揭計劃及優惠
  • 為客戶分析及評估最合適的按揭計劃
  • 集齊資料辦理按揭申請
  • 簽署合約文件
  • 成功獲得按揭貸款

Q: 申請按揭需要準備甚麼文件?

A) 受薪人士
(1) 借款人及擔保人(如適用)之香港身份證
(2) 物業買賣合約 (適用於新造按揭)
(3) 最近三月個內發出之住址證明 (*如水、電費單)
(4) 工作及入息證明:
– 最近財務年度之稅單,或;
– 最近3個月之糧單 (*非固定受薪人士一般須提供6個月證明),或;
– 僱主證明信或公司聘書

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B) 自僱人士
​(1) 商業登記證
(2) 公司註冊證、公司章程及簡介 (適用於有很公司)
(3) 最近的稅單 (最近兩年稅單)
(4) 最近的財務報表
(5) 公司最近6個月的銀行戶口紀錄
(6) 個人最近6個月的銀行戶口紀錄 (適用於「按揭保險計劃」貸款)
(7) 執業証書 (適用於專業人士)

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C) 轉按人士
(1) 借款人及擔保人(如適用)之香港身份證
(2) 最近三月個內發出之住址證明 (如水、電費單)
(3) 工作及入息證明:
– 最近財務年度之稅單,或;
– 最近3個月之糧單 (非固定受薪人士一般須提供6個月證明),或;
– 僱主證明信或公司聘書
(4) 最近3個月之戶口供款紀錄
(5) 最近之銀行還款表

Q: 按揭成數是怎麼計算的?

申請按揭貸款,主要分為兩類,一是以收入為基礎,二是以資產水準為基礎。

  • 以收入為基礎

以一般自住物業為例,$1,000萬或以下物業最多只能承造60%按揭貸款(上限$500萬),而$1,000萬以上物業,則最多只能承造50%按揭貸款。不過要留意的是,申請人在申請按揭時沒有就其他按揭房屋作出借貸或擔保,如果有的話,按揭貸款額須要再被調低一成。

  • 以資產水準為基礎

如果貸款人沒有收入或沒辦法提供收入証明,可以考慮改以資產值向銀行申請貸款。但是貸款成數上限只為樓價之40%,而且要肯定自己在申請按揭時沒有就其他物業作出借貸或擔保,否則,按揭貸款額度需要再被調低一成至30%。

Q: 甚麼是壓力測試?

香港政府為避免市民過度借貸,導致房產市場出現泡沫,所以推出了壓力測試。業主向銀行申請按揭時,要通過壓力測試。簡單來說,如以自用物業及成數為8成或以下為例,申請入的主要收入來自香港並在申請按揭時並沒有其他按揭物業作出借貸或擔保,申請人的按揭每月供款額不可以超過其每月收入(即供款入息比率)之50%,而且假設在壓力測試下按息上升3%,按揭供款亦不可以超過借款人每月收入之60%水準。

若申請人申請額外按揭融資以致其整體按揭額度較金管局正常所容許的最高按揭額度超過20個百分點,即按揭成數為8成以上,則供款入息比率下調至45%,而相對之壓力測試亦會下調至55%。其他詳情請參看下圖。想瞭解自己的負擔能力,可前往能力計算機作初步評核。

Q: 遇上估價不足怎麼辦?

銀行通常在物業估價的時候,會以物業座向、景觀、樓層以及成交紀錄等因素評估出市值,給買賣雙方作為議價之基礎。

物業估價不足較常見出現之兩個情況:1)遇上樓價短期內急升,銀行對有關物業估價未能緊貼市場的最新成交價  2) 採用長成交期形式買賣之物業,期間價格一旦回落可能令估值低於買入價,因而拖累貸款額驟降;在此情況下,業主可以因應個人能力及需要,增加首期資金或提高按揭成數。

要避免估價不足的問題出現,置業人士可以在購買物業前,不妨考慮到銀行或按揭轉介機構為心儀的單位進行估價,並計出可負擔之首期金額。另外,購買樓花物業之業主,也可以選擇即供付款方式代替建築期付款,避免樓市波動以致估價不足而需要提高按揭成數或增加首期資金之成本。想為自己的物業作初步估價,可前往經絡網上物業估價查詢。

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Q: 信貸評級會影響承造按揭?

個人信貸評級是大部分銀行在審批貸款及按揭申請時,都會用作為的參考指標,主要功能是查清楚客戶的信貸使用情況及還款紀錄等。此報告會記錄申請人的信貸活動,包括貸款額、信貸限額、還款紀錄及任何拖欠債項、與追討債務相關的法律行動等紀錄。

不良的信貸紀錄絕對會影響業主到銀行申請按揭,銀行相當著重業主的信貸紀錄而決定他們的還款能力; 同時,信貸評級反映出來之財務狀況,亦是銀行做最後審批時其中一個指標。所以,各位準業主要準時還清卡數,好好管理自己的財政,以及保持良好信貸紀錄!

Q: 我要付多少印花稅?

從價印花稅 (SSD)
目前,住宅物業交易的從價印花稅稅率,劃一為15%。
除指定豁免外,適用於所有個人或公司購買住宅物業的交易。當中主要的豁免是買家為代表自己行事的香港永久性居民,而且在購買有關住宅物業時,並不是香港任何其他住宅物業的實益擁有人。在這情況下,有關交易可獲豁免按新稅率繳付從價印花稅,而只須按較低的第2標準稅率繳稅。

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從價印花稅收費表 (AVD) (第二標準稅率) (適用於住宅物業)

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額外印花稅(DSD)
政府為壓止樓市炒風,另設額外印花稅,據物業交易的代價款額或物業市值 (以較高者為準) , 按賣方或轉讓方轉售或轉讓前持有物業的不同持有期而定的稅率計算 :

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買家印花稅 (BSD)
買家印花稅只針對海外買家,所有「香港永久居民」以外的買家,也需要繳付樓價15%的稅項。

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第2部分:租樓篇
Q: 租樓新手如何自保?

確認「真.業主」
曾經有騙徒冒認業主,收到租客訂金後「自動消失」,建議新手租客簽訂租約前,一定要進行物業查冊,以確認單位出租人是「真‧業主」、業權是否完整,以免「中伏」。

查明出租同意書
銀行普遍規定業主在按揭期間出租單位,必須事先取得其書面同意,否則業主一旦斷供,銀行毋須租客同意亦可上門收樓,租客有機會被「迫遷」而無法討回按金及上期,要避免租入「偷雞租盤」,建議簽約前請業主出示銀行發出的出租同意書。

認清「生、死約」
坊間主流租期普遍為兩年,一般租期的首12個月為「死約」,「生約」為租期的第13個月至租期完結,除非租約有另外規定,否則租約期內業主不能加租而租客亦不能退租,任何一方違約都需要作出賠償。另外,很多時租客及業主都不注重打釐印手續,萬一有紛爭,租約有機會不獲法律保障。

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預備「兩按一上」
簽署租約時,一般租客都會向業主繳交兩個月按金及一個月租金作上期(一切款項及日期可議,由業主及租客協定),業主普遍同日繳交門匙予租客,但按金不能代替租金,當業主收回物業時,檢查單位沒有問題,將退回予租客。

租樓雜費計真「啲」
差餉、管理費等雜費不一定計算在每月租金內,租樓前認清租金是否「全包」,同時向業主索取單位水、電、煤單據,核對對上一次用量紀錄,以確保沒有欠款,以免「口同鼻拗」。

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傢俬電器逐件驗
若然物業連同傢俬電器一同出租,租客要根據清單逐項檢查點算,並在租約內列明單位所有設施交樓時狀況,簽訂租約時,與業主「先小人後君子」訂明維修責任,列明傢俬電器等是否連單位一齊租出。

 

第3部分:放盤篇

Q: 業主賣樓有何流程?

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  1. 簽訂「放盤紙」,可委託房地產中介放售房屋
  2. 委託房地產中介與買方議價及洽談各項交易條款
  3. 若成功斡旋及議價後,簽署臨時買賣合約及買方須繳付臨時訂金 (細訂 3%-5%)
  4. 買賣雙方會收到代理發出的代理費通知單,於交易日前繳付代理佣金並由代理發出正式收據
  5. 聯絡律師起草正式買賣合約及按揭贖契事宜(如需要)
  6. 簽訂臨時買賣合約後14天內簽訂正式買賣合約 買方須繳付加付訂金「大訂」(5-7% 樓價),細訂及大訂總和通常相當於樓價10%
  7. 賣方律師把樓契交給買家律師查閱及核實
  8. 在交易日或之前簽署業權轉讓契約
  9. 賣方將鎖匙給賣方律師,並收取樓價餘款
  10. 交易完成

Q : 業主放租有甚麼貼士?

了解樓按條款
並非所有物業都能夠放租!若物業已抵押給銀行,原則上須徵得承按人同意才可出租物業。很多銀行對非自主物業也有按揭放租限制,冒險放租可能會被銀行追加貸款利息、收回貸款,甚止面臨法律後果!

租客背景查核
簽訂租約前,了解租客背景是非常重要的一件事。建議要求租客提供如身份證、收入證明等資料,業主最好影印一份副本留底,還可致電租客任職公司以確認其身份。

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設定租金
設定租金前可參物業考樓上樓下的最近成交價,租金差別可在於室內裝修、家私用品、車位等因素。業主設定租金時需要清楚說明租金是否包含差餉、地租、管理費,大部分業主會選擇以全包形式設定租金。

索取綜緩人士租金津貼
若租客是綜緩申請者,建議要求租客簽署協議,同意社署將租金津貼直接過戶至業主戶口,租客一旦欠租,業主可以向社署作出舉報。

租約與押金
租約需明確雙方的責任與義務,還應該明確規定因租客人為破壞而造成的房屋以及屋內物品破壞的賠償條件,避免在租賃期間使自己房屋及物品受到損失。簽訂租約時租客向業主支付兩個月押金和預付租賃首個月的租金。租約期一般為​​兩年,慣稱1年生1年死,雙方都必須完成第1年合約租期;而第2年雙方都有權按之前協定的通知期提出中斷租約。

避免傍晚收支票及交匙
不少「租霸」專門選擇傍晚、週末交支票,當業主交鎖匙後才發現是空頭支票,「租霸」已登門入室,建議收取支票後確認已過數後,才交出門匙。

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起租首月遞交CR109
業主簽妥租約後,緊記在1個月內向差餉物業估價署遞交表格CR109《新租出或重訂協議通知書》,否則法庭日後不會受理相關租務糾紛。 若租客拖欠租金超過15日,業主可以向土地審裁處提出收樓,一般3至4個月便可以收回單位。

出租前為單位拍照紀
業主出租前,建議將物業的情況拍照留底記錄,當租客退租時,要求租客按相片原貌將單位還原。如果單位連電器出租,亦要額外列出家電清單。在簽正式租約前,雙方宜一同驗收家具電器、水、電、煤氣、是否正常,如無異議才簽署正式租約。

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購買「防租霸保險
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