【減息部署】H按 P按業主 有何對策?

面對低息環境,P按業主及H按業主,都希望能夠享受到減息帶來的優惠。不過,由於兩個按揭計劃,所參考的基準都不同,因此最終每月供款會否減少,都會有所改變。

三個減息情況影響每月供款

H按P按的分別是,前者參考一個月同業銀行拆息(H),後都則參考銀行的最優勢利率(P)。現時一般的H按公式為「H+1.24厘」,封頂息為2.5厘,而封頂息率以P為基準,以P為5厘計算,封頂息率為「P-2.5厘」。至於P按則為「P-2.55厘」,以P為5厘計算,按息為2.45厘。

先假設現時H按息為1.6厘,由於以H按公式計算,會是2.84厘,高於封頂息率,所以H按業主的供款,仍會以封頂息率2.5厘供款。

情況一 H按業主受惠 P按業主不受惠

面對不同減息情景,H按與P按業主受惠程都會不同。例如,當一個月同業拆息(H)回落至1厘而P不變,以H按公式計,會是2.24厘,低於封頂息率,H按業主的供款會有所減少。另一方面,由於P沒有減少,P按息不變,P按業主的息率仍為2.45厘。因此,H按業主可以受惠減息,但P按業主則未有受惠。

 

情況二 H按業主不受惠 P按業主受惠

情景二,先假設現時H按已回落至封頂息率以下,例如H為1厘,及後H不變,而P減息至0.25厘。對於H按業主,H按息率為2.24厘,而P減少下,封頂息率由2.5厘減至2.25厘,封頂息率仍高於2.24厘。因此,H按業主的按息未有減少。

至於P按業主,則受惠於P減息,由2.45厘,減至2.2厘,因此能直接受惠減息。

 

情況三  H按業主及P按業主受惠

最後是H按業主及P按業主都受惠,其一是P的減幅,令到H按業主封頂息低於現時H按公式的按息。例如,當H為1.6厘,但P減至4.75厘時,H按封頂息為2.25厘,同時P按則為2.2厘。兩者的按息都較現時的2.5厘及2.45厘為低,因此兩種業主都受惠減息。

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