【置業個案】買樓「加按」實戰操作

從事會計的Rico早年買入一個單位收租,今年初與現任太太結婚,打算在結婚後以太太的名字買入一層單位自住。不過,他發現,目前太太的收入以及首期不足,未必能買入心儀的自住單位,想了解有什麼方法可以解決有關問題。

入息不足通過壓力測試

Rico早年以300萬元買入一個單位收租,自己則繼續與父母同住儲錢。由於是連租約買入,故以5成按揭支付首期150萬元。現時與太太看中一個700萬元的單位,雖然Rico與太太能夠支付最多4成首期,即280萬元。但由於壓力測試下,以30年還款期以及2.5厘息計算,借款人的每月收入需要4萬元,而太太每月收入只有2.5萬元,遠遠未能達標。同時,作為自住單位,Rico與太太不想買得太細,亦不想出售現時收租物業,因此正煩惱如何解決按揭問題。

有物業按揭做擔保人反「幫倒忙」

雖然Rico考慮到自己月薪達5萬元,應可以擔保人身份,讓太太通過壓測。不過,由於Rico本身已有物業按揭,如作為擔保人,銀行會下調按揭成數一成,即最多只能借5成,變相首期由280萬元增加至350萬元。同時壓力測試要求亦會提高,由供款與入息比率以及壓力測試要求,會由50/60,下調至40/50。反而令到上車更為困難,因此有關方法並不可行。

 

現有物業加按套現

要解決有關問題,其實Rico可考慮將現有物業加按套現,以支付更多首期,降低壓力測試要求。由於Rico手上的物業在6年前買入,現時已升值至600萬元,只餘下130萬元的未償還貸款。若Rico將物業加按,以600萬的5成按揭計算,可獲得貸款300萬元,如以30年還款期以及2.5厘息計算,壓力測試下借款人收入要求約2.8萬元,對於月薪5萬元的Rico來說是沒有問題的。而減去130萬元的未償還貸款後,可套現170萬元。

然後Rico可將所套現的170萬元,用於支付新物業的首期,則可令到太太的貸款額由420萬元,減少至250萬元。同樣30年還款期以及2.5厘息計算,壓力測試下,每月入息為2.4萬元,剛好讓太太通過壓測。

留意買樓及加按時間

Rico聽到後覺得方法可行,但想知道具體操作。由於Rico需要先加按套現,取得足夠資金作能買入物業。因此,最重要是取得套現現金日期要早於新物業的成交期。Rico現時可以先找銀行或按揭轉介公司申請物業加按,同時亦要找律師辦理文件,然後再決定買入新物業。

如果擔心物業被人捷足先登,可考慮與業主商討一個較長成交期,最好至少有3個月,中間預2至3星期是辦理加按的手續。亦可同時申請新物業的按揭,以借款250萬元,便能早於成交期前取得足夠的金額買入物業。

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