【置業按揭】買樓揀P按、H按還是定息按揭?

銀行主要提供兩類按揭計劃,第一類為P按(最優惠利率按揭),另一類為H按(銀行同業拆息按揭)。金管局資料顯示,現時超過九成的借款人會選擇H按計劃,究竟兩種付款方法有甚麼分別?實際利息支出應如何計算?加上政府早前推出的定息按揭計劃,哪一種按揭計劃才最適合自己?

最新拆息走勢(更新:20/4/2021)

超過九成業主都係用銀行同業拆息計算的H按計劃供樓,在環球持續放水下,今日1個月拆息跌至0.097%,創近11年新低!究竟供樓人士每月節省幾多利息開支?如果使用H+1.3%按揭計劃,實際按息低至1.397%(封頂位為2.5%),假設借貸500萬及還款期為30年,每月供款額只需要$17,010,比封頂位2.5%的每月供款$19,756節省$2,746。總利息開支方面,足足節省接近100萬!

*假設按揭計劃為H+1.3%,封頂息率2.5%,供款期30年
**例子只供參考,一切以銀行最終批核為準

甚麼是P按?

P按是指以最優惠利率為基準的按揭計劃,當中的P是指最優惠利率(Prime Rate),即每間銀行為優質客戶提供的基本貸款利率。除了按揭貸款,私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。

P按如何分「大P」和「細P」?

市場上有4個「P」,其中華僑永亨銀行為5.5%,富邦及大眾銀行為5.375%,滙豐、恒生、中銀(香港)及南洋商業及集友銀行為5%,其餘銀行則為5.25%。

P按按揭如何計算?

現時P按一般以「P-」為主,例如申請按揭時見到P-2.75%,要了解清楚按揭計劃的所屬銀行是採用哪個「P」,如果屬於5.5%,實際按息便是5.5%-2.75%=2.75%,如果最優惠利率為5%,實際按息便是5%-2.75%=2.25%。但如果P按計劃為「P+1%」,實際按息便是5.5%+1%=6.5%。

P按會受甚麼因素影響?

現時最優惠利率會受美國貨幣政策影響,掌管該政策的聯儲局會透過調動聯邦基金利率帶動經濟復甦。當聯邦基金利率上升,最優惠利率亦會朝著同一方向移動。

P按在低息環境下為何不是主流?

由於在低息環境下,銀行同業拆息通常較低,使用H按的實際按息會較為便宜,因此大部份人士均會選用H按。但當遇上加息週期,銀行同業拆息的上升幅度有機會高於最優惠利率,屆時使用P按的優勢便會上升。

有甚麼物業類型一定要做P按?

香港有部份物業需要選用P按,例如未補價的居屋、租置公屋及綠置居計劃屋苑,便必須使用P按供款。另外,如果選用發展商按揭計劃,一般需要選用對方提供的P按計劃,申請前記得留意價單條款。

P按為何會較H按穩定?

P按會較穩定,主要由於最優惠利率的變動會較以銀行同業拆息為少。根據過往加息周期資料,香港最優惠利率並沒有即時跟隨美國加息。在2004年加息周期,美國宣佈加息後,銀行同業拆息跟隨上升,但最優惠利率在數月後才跟隨增加。因此如果資金流走,銀行同業拆息會較最優惠利率敏感。

甚麼是H按?

H按的H是指「銀行同業拆息」,是銀行之間互相拆借資金時收取的利息。H按便是以銀行同業拆息作為基準的按揭計劃,一般會以1個月銀行同業拆息加某個百分率作為按揭利率,如H+1.3%。

甚麼時候銀行同業拆息會上升?

當銀行的資金緊張,借貸成本增加,拆息便會上漲。如想知道拆息走勢,可留意每日銀行公會公佈的拆息。

甚麼是H按鎖息上限?

銀行同業拆息較為波動,如果拆息短時間上升,H按供樓開支便急增,因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」(或稱「封頂位」),當利率高於鎖息上限的利率,便可以使用鎖息上限的利率供樓。假設銀行的按揭計劃為H+1.4%,鎖息上限下實際封頂利率為2.5%,如果拆息升至2.5%,即實際按息升至3.9%,供樓人士最後仍可用2.5%供樓。

甚麼物業可選用H按計劃?

私人屋苑、單幢樓、村屋、唐樓、已補地價的居屋及綠置居單位均可選用H按計劃。

甚麼是定息按揭?

定息按揭現時一般泛指香港按揭證券有限公司推出的定息按揭試驗計劃,為置業人士提供提供10年、15年及20年期的定息按揭選擇。定息按揭年利率分別為1.99%、2.09%及2.19%,定息計劃完結後,借款人可選擇其他H按或P按計劃,可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率減2.35%。

定息按揭有甚麼好處?

定息按揭除了供款開支較為穩定,該計劃最大的賣點是毋須進行壓力測試,只要符合每月供款不多於月50%的供款與入息比率DTI),便能符合資格,所以可以使用較少首期置業。如果使用發展商按揭(「呼吸Plan」),打算轉用銀行計劃的業主較為有利。由於過去新盤的「呼吸Plan」計劃以低息及豁免壓力測試吸引業主使用,但低息蜜月期過後便要支付高息,但轉按至其他銀行計劃,又未必能符合壓力測試,定息計劃便能幫助相關業主無痛轉按

P按、H按及定息按揭應如何選擇?

究竟應該使用P按、H按或定息按揭,要視乎借款人的財務背景及需要。如果身處於低息環境下盡量節省利息支出,可選擇H按供款,現時H按的每月供款一般低於鎖息上限。但如果購買的物業為未補價資助房屋單位,便必須使用P按供款。如果想減少利率波動帶來的風險,或者希望豁免壓力測試,選用定息按揭計劃便較為適合。

客服熱線:2311-1200

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