【置業攻略】半新盤鬆綁期 4招教你平價入市!

近數月陸續有不少半新盤經過3年SSD(額外印花稅)期滿鬆綁,該批「解辣盤」陸續湧現市場,成為樓市新力軍,提供多元化面積、間隔等選擇,加上部分業主因為樓市尚未明朗而選擇放售單位,個別更以低市價沽貨,因此,半新盤解封後,往往是筍盤集中的時期,對於准買家來說,亦是尋寶的好時機,可以在不用排隊抽籤、不用爭奪的情況下,購得樓齡新,甚至剛入伙的半新盤。

新盤遍佈港九新三區

按照SSD 3年期滿推算,可以預估過去6個月內鬆綁的單位來自2016年8月至2017年1月出售的,而根據<<一手住宅物業銷售資訊網>>顯示,2016年8月至2017年1月總共有9,966伙單位供應,盤源遍佈港九新三區,香港島包括有筲箕灣形薈香島北角尚譽、山頂Mount Nicholson phase 2等,九龍區何文田加多利軒啟德1號、將軍澳海翩匯藍塘傲等,新界區包括馬鞍山薈晴、元朗Grand Yoho及屯門Napa等,總出售單位達6,701伙。因此,有置業需求的朋友,不妨在這些半新盤聚集區域搜刮筍盤!

辣稅期滿連錄成交

新界的新盤向來較市區盤更易入場,吸引了不少買家購買。如位於屯門區的䨇寓,單位於去年年底開始鬆綁,有業主一手買入開放式單位作自住,持貨3年後因換樓需要而出售單位,原叫價465萬港幣,最終議價12萬,以453萬易手,單位3年內升值30.6%。另外,位於筲箕灣的形薈同樣有業主止賺個案。據悉,有業主一手以920萬港幣買入了形薈2房單位,並未有自住或放租,內部家電及裝修均屬於全新未用過。在去年10月放售後,迅速獲得買家承接,由叫價1100萬港幣減至1038萬成交,業主獲利約118萬。

半新盤置業攻略

NO.1 做好背景調查

准買家要從眾多半新盤中找到優質盤,除了要留意單位間隔、樓盤質素及設施配套,同時亦需對單位及業主進行背景調查,如委託地產代理做「查冊」,可以瞭解業主一手買入價錢、按揭供款情況及單位有否出現事故,有需要亦可向鄰居及保安旁敲側擊。如果業主急於放售,「查冊」便有助瞭解背後原因,方便日後議價。香港的持牌地產代理擁有豐富的物業買賣經驗,可説明准買家找出單位的資料資料,令置業更安心。

NO.2 做好市場研究

在對單位進行「查冊」之後,下一步要為單位做市場研究,計算其回報及入住率,再把單位放售價與同社區相似單位做比較,説明判斷樓價是高是低,也要比較同區類似品質的二手單位及樓價,看看是否有更好選擇。另外,做銀行估值也是重要的參考要素之一,目前美聯物業官網及APP均有提供獨家免費「銀行即時估值」功能,讓顧客搵樓之時隨時查看單位的最新估值,幫助判斷購買價格;同時還能及時捕捉到價筍盤,省時又方便。

NO.3 捕捉業主心理 後議價

與業主議價是一場心理戰,開戰前要瞭解業主急於放售半新盤的原因,急於放售的業主中可能涉及以下幾個方面:

(1)本身財政狀況出現問題,需賣樓套現周轉;

(2)購買一手樓時,選取先松後緊的按揭計畫,直至利息大幅上升時難以供款,唯有儘早離場;

(3)有急切換樓需要;

(4)因自身理由看淡後市,想儘早沽貨離場。

無論業主屬於哪種狀態,在背景調查及睇樓時都可略知一二。對於急於求售的業主,准買家可以大膽議價。

NO.4 表決誠意 忌猶豫不決

急於放售半新盤的業主成交速度一般比二手樓快,准買家除了要向對方動之以情,更要明白對方有資金需要,遇到心頭好便不應猶豫不決。為證明自己並非只是隨便看看,睇樓時可以帶齊訂金或本票以表示誠意,一旦議價成功即可馬上簽約交付本票,以順利夠得心儀筍盤。

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