【置業迷思】買樓申請按揭前 8件大事考慮先!

香港樓價至少7位數字,大部份業主需要承造按揭才能上車,亦有少數業主能夠「Full pay」置業。不過不少投資者即使有充足現金在手,仍寧願申請按揭增強個人現金流。究竟應否借錢買樓?在計劃置業藍圖時,可以根據以下8大因素決定是否應該使用按揭上車。

1. 考慮資金配置

應否借錢買樓第一個考慮是手上有多少資金。如果手上資金未足夠買入整個單位,便需要申請按揭。就算有充足資金,也可以考慮申請按揭,再把多餘的資金留給自己作不時之需或其他投資之用。另外,按揭申請人亦可考慮使用提供Mortgage-link(高息存款掛鈎戶口)的按揭計劃。根據計劃,可以把剩餘貸款額中的50%放入高息戶口,息率與按息一致,例如剩餘貸款額為200萬,便可把100萬資金放入高息戶口。

2. 首期VS按揭成數

如果手上資金不足以Full Pay買樓,便要考慮借錢買樓,但事前必須計算好首期資金及按揭成數。在金管局按揭指引下,1,000萬以下的物業最高按揭成數為六成,1,000萬以上最高按揭成數為五成。如果打算買入1,000萬以下物業,便需要預備四成首期,1,000萬以上更要預備五成首期。不過按揭成數會因應申請人是否有按揭在身、收入來源及是否自用等因素出現變化,申請按揭前必須做好財務預算,否則隨時借唔夠錢需要大筆資金應付首期。

如果首期不足便要申請按揭保險,800萬以下物業最高按揭成數為九成,800萬至900萬最高按揭成數為八至九成(最高貸款額720萬),900至1,000萬最高按揭成數為八成。

3. 計算利息支出

申請按揭最大的開支是利息成本,在香港買磚頭大部份情況可以選用H按,由於美國聯儲局維持低息政策,在資金充裕下銀行同業拆息常處於低位,現時實際按息經常處於1.4%-1.5%水平,以買入800萬物業,申請六成按揭及供款30年計算,總利息開支也只是200多萬元。

不過,如果物業屬於未補地價的單位,便需要使用P按,現時實際按息約為2.5%,與H按鎖息上限一致。

4. 考慮現金回贈金額 

應否借錢買樓另一個考慮是現金回贈,借貸額愈大,獲得的現金回贈便愈多。假設現金回贈為1%,借貸額為200萬,現金回贈金額便是2萬。借貸額為500萬,便能獲得5萬元現金回贈。不過要注意金管局指引規定,現金回贈如果超過貸款額1%,銀行審批按揭成數時,整筆回贈金額需要計算在貸款額內。所以如果首期資金較為緊張,需要事前計清楚數,小心因加得減。

5. 計算能否通過壓力測試

決定借錢買樓前必知道申請按揭要通過壓力測試,符合當按揭利率上升3%,每月供款不得高於月薪60%的要求。如果想申請按揭,便必須通過壓力測試。如果收入不符合資格,便可能未必符合申請按揭資格,或者需要以資產申請按揭

6. 留意按揭申請文件是否齊全

應否申請按揭借錢買樓另一考慮因素是必須符合按揭申請資格。除了基本的身份證明文件及地址證明,受薪人士需要提交最近財務年度的稅單、過去3個月的糧單及過去。如果身為自僱人士,更需要提交商業登記證、過去6個月的收入證明及相關入賬紀錄。如果屬於專業人士,更需要提交相關專業證明。如果缺乏相關文件,便未必符合申請按揭資格,或者需要透過其他方法,例如透過資產申請按揭

7. 不要忽略置業額外開支

不少買樓人士忽略置業額外開支,包括印花稅、經紀佣金、律師費及裝修費,這些額外開支總和有機會達六、七位數字。所以申請按揭前要把所有額外開支一併考慮在內,如果手上資金不足,便要考慮借錢買樓。

置業額外開支中以印花稅支出最龐大,如果屬於首次置業,印花稅開支相對較細,但如果已擁有一個行業,便需要使用較高印花稅稅率計算。以樓價800萬物業計算,如果使用較低稅率計算,只需支付樓價的3.75%,費用為30萬。如果屬於非首次置業,便要劃一徵收15%,即120萬稅項。經紀佣金一般為樓價1%,如果樓價為800萬,佣金即為8萬。

8. 了解自己的信貸評級

銀行批核按揭與否,會考慮申請人的信貸評分才決定會否批出申請。如果過往經常逾期還款,信貸紀錄評分便會較差,銀行給予的按揭計劃會較保守。如果申請人已破產,銀行更不會批出按揭申請。因此如想申請按揭,平日應保持良好的信貸紀錄,包括準時還款、留意信貸使用度及定期查閱信貸報告,如發現有錯誤地方便盡快修正。

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