【舊樓投資法】哪一種舊樓最具收購潛力?

「呢層差唔多60年,有機會被收購」,相信在市區睇樓時,如果樓宇有成50年歷史,都有機會被加上「收購概念」,增加其價值。不過,資料顯示,截至2016年底,香港50年以上的樓宇數目超過7000幢。如果單單因為樓齡高,就買入博收購,恐怕多多錢都不夠。所以想知道一棟舊樓有沒機會被收購,就要懂得從發展商角度去看。

地盤面積要夠大

以發展商的角度,要收購樓宇重建,樓宇本身地盤面積一定要夠大,或是相鄰的物業樓齡相近,可以一次過收購幾個樓宇,獲得更大的地皮,以便一次過興建大型住宅或是商業項目。

如果物業是單幢或是兩幢相連,旁邊都是新建高樓,而物業的地盤面積又少,其收購的機會就低得多了。

地積比率使用率是否過低

另外,作為發展商收樓,都會盡量選擇一些樓層較矮的樓宇。一來單位伙數少,要接觸的數目亦較少,收購成本較便宜。二來矮的物業的地積比明顯沒有被用盡,收購後可以用盡其地積比,有更大的利潤空間。

何為地積比率

地積比率指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例,比率愈高,可興建的樓宇面積愈高。一般住宅的最高地積比率是8至10倍,商業用途最高則是15倍。例如一個2,000平方呎的地盤,地積比率是10倍,最多便可建面積2萬平方呎。

如果物業本身的最高地積比是9倍,但物業只有4層高。作為發展商收購該物業可大幅提高地積比,收購一伙可以多建2至3伙,利潤高。反之,如果本身物業已有10多層,地樍比率已差不多用盡,收購一伙建一伙,利潤自然低。

是否處於商業區

相對於收購舊樓後興建住宅,若能收購後改變用途為商業,獲利更大。近年不少發展商在商業區如旺角,銅鑼灣收購唐樓後改作商業用途,一來地積比較住宅高,二來商業單位的呎租及售價都遠高於住宅。因此,若物業處於商業區,收購的價值以及機會亦較普通住宅區為高。

舊樓買入博收購值得嗎

雖然談到了有較高機會被收購的物業特徵,不過全港舊樓數目多,要成功並不容易,有時持貨一、兩年就被收購,亦有機會要等成10多年。加上有發展商提出收購亦未必是靚價,並要由大多業主都願意沽貨才能成功,要成事較直接出售難。

即使找到收購機會大的舊樓,業主亦大機會會坐地起價,入貨時價格已經偏高,令值博率大減。因此投資者未必要強逼自己買舊樓博收購,可能在淡市時買入優質盤,升幅更為可觀!

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