倫敦一向以金融為主，是國際金融中心之一，同時亦是全球最大人民幣離岸交易中心。根據日本森紀念財團發表的「2019全球城市實力指數」(GPCI)，倫敦整體實力力壓紐約，更由2012年起連續8年奪魁。回顧2019年，英國面對多方挑戰，如︰脫歐、中美關係升溫等，重重迷霧下倫敦依然「企穩」，實力無庸置疑。
同年，創科領域也迎來一份亮麗的「成績表」。英國科技領域吸引的風險投資創歷史新高，達29.9億英鎊，造就了8間「獨角獸」企業，當中倫敦的科技公司吸引24.5億英鎊，佔整體資金超過8成。其實，早在2013年的政府數據顯示倫敦的科技、媒體及電信 (TMT) 就業人數遠超傳統金融業。Microsoft、Google、Facebook等巨頭紛紛移向倫敦，預計倫敦經濟轉型將會為未來經濟發展和房地產市場帶來新的格局。
投資新星崛起
倫敦劃分Zone 1至6初時只是為了釐訂交通的票價，後期，有部分投資者會以樓盤座落的Zone 與樓價掛鉤，但這是有參考價值的。現時Zone 1 的樓價約 77萬英磅相對Zone 5區43.6萬英磅，高出約7成半，但兩者的鐵路車程卻只有45分鐘，相等於尖沙咀到機場的距離。過去10年Zone 1的物業升值空間的確比較大，Zone 1期內飆升83%表現屬各Zone之冠，與Zone 1鐵路車程平均只隔22分鐘的 Zone 2亦有73%的升幅，與Zone 1只有22%的差距 ，表現相當不俗。
對於投資物業而言，前景是十分重要的，而Zone 2未來發展亦甚具話題性。其中港人耳熟能詳的Canary Wharf與傳統富人區Fulham，甚至李嘉誠先生準備在倫敦興建的「英國版太古城」Deptford，都是位於Zone 2。而近期受追捧的投資新星Newham及East Croydon，分別位於 Zone 3和Zone 5。
無可否認，傳統金融區Bank、購物聖地Oxford Circus、Bond Street、Piccadilly Circus等都集中在Zone 1，過去企業都會選址Zone 1，為周邊的房屋需求增長提供了支撐，10年間樓價升幅高達8成以上。時至今日，寸金尺土的倫敦市中心發展基本上已接近飽和， 隨住鐵路規劃和建設發展，通勤時間大大縮短，由Zone 5至Zone 1的平均車程僅約37分鐘。East Croydon一站可直達Zone 1 London Bridge，該區一個住宅發展項目，現時首期只需17萬港幣起。目前，當地正進行總投資額高達數10億英鎊的振興改造計劃，未來有望躍升為倫敦第三大CBD，相信East Croydon樓價可看高一線。
WFH 改變生活同時英國樓市生態
受新冠肺炎影響下，不少企業都安排員工留家工作，以減低外出染病風險。而創科業的工作環境和模式一向有別於傳統行業，辦公靈活性與彈性相對較高。在疫情下，更讓創科界深深體會遙距運作的可行性， Twitter、Coinbase及Shopify甚至相繼宣佈讓員工自行決定是否長期實行在家工作。原先企業或私人租戶都傾向選擇近工作地點的物業，而這種新趨勢的工作模式可讓企業專才根據不同需求，搬離原本昂貴租金的CBD地段，放眼整個倫敦房地產市場。大擔推測倫敦房地產市場的形勢，會因租户的構成和需求而改變，傳統CBD以外區域的物業需求會有明顯上漲趨勢。
事實上，Zone 5, 4 及3的物業價格平均為43.6萬鎊至53萬鎊左右，相較Zone 1的77萬鎊平了一大截。樓價低再加上WFH成風的大潮流下，未來10年Zone 1的樓價跑輸的機會亦大有可能。