【豪宅市場】新型肺炎疫情蔓延 香港豪宅走勢如何?

受新型肺炎疫情蔓延影響,全球各地採取「封城」及限制出行等措施,拖累實體經濟及環球股票市場下挫。香港的旅遊、零售及飲食等行業已經受到重創,加上金融市場波動,影響樓市交投,至於豪宅市場情況又如何?

據美聯物業房地產研究及數據中心綜合土地註冊處資料顯示,在不包括一手公營房屋之下,2020年首季一手私樓及二手住宅註冊量合共錄10,799宗,較上季少約19.8%,而較去年首季跌約25.9%。至於當中逾5,000萬港元豪宅方面,首季迄今註冊量錄100宗,較上季少約27.5%,而較去年首季更跌約35.9%,可見無論按季抑或按年跌幅均較大市更大(見表)。相信是由於豪宅業主的持貨能力較高,加上豪宅物業一向匱乏,未來新供應亦缺乏,相信大部份業主未會急於減價,善價而沽,部份甚至會封盤,導致豪宅交投比起大市跌幅更甚。

事實上,根據美聯網盤資料統計,3月份住宅放盤量中,當中減價的逾5,000萬港元放盤僅佔約0.28%,較去年12月約0.23%僅輕微上升,佔比仍處極低水平,可見豪宅業主相當惜售。

至於3月份股市波動下的香港豪宅市場表現,因簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,註冊個案爲滯後數字,因此尚未全面於註冊數據浮現出來。不過,最新新盤市場實際情況可從<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料得知。過去一個月股市大幅波動下,香港市場亦出現高價豪宅新盤買賣個案,當中更涉及逾億港元的買賣。香港地少人多,住宅需求若渴,尤其是超級豪宅,始終供應罕有的港島區豪宅地段依然錄價值不菲的買賣個案,以港島南區為例,3月份淺水灣道90號錄得1宗接近4.7億港元的洋房成交,平均實用呎價高達8萬港元;與此同時,位於北角的柏蔚山亦於月內錄得2宗逾億元個案,分別爲約1.17億港元及約1.05億港元,兩個複式單位平均實用呎價均爲超過5萬港元。除了港島區外,近年香港其他地區亦有高價豪宅物業出現,亦受市場追捧。同樣以3月份計算,馬鞍山雲海別墅一洋房以1.27億港元沽出,呎價高達3.35萬港元。此外,將軍澳藍塘傲一洋房以約7,700萬港元售出;西貢傲瀧一複式單位亦以約7,700萬港元沽售,可見買家對香港豪宅後市的信心。

豪宅供應罕有 首季逾5,000萬港元豪宅個案僅佔0.9%

豪宅市場備受追捧,供應罕有為原因之一,從逾5,000萬港元豪宅個案佔比可見一斑。綜合土地註冊處資料顯示,今年首季住宅註冊量共10,799宗,當中僅100宗爲逾5,000萬港元個案,佔比只有約0.9%。若以2019年全年計算,逾5,000萬港元錄626宗,佔同期整體住宅註冊量62,316宗亦同樣約1%左右(見圖一)。

大單位匱乏

從香港私人住宅單位面積分布,亦可反映大單位的匱乏。根據香港差餉物業估價署資料,截至2018年底,在不包括村屋之下,全港私人住宅超過119萬個單位,當中介定爲大型單位(實用面積100平方米或以上)單位不足9.5萬個,即僅佔全港私人住宅約8%左右。若將大型單位再細分,當中實用面積100至159.9平方米的單位約6.7萬多個;實用面積160至279.9平方米單位則接近2.4萬個,至於實用面積279.9平方米以上的極大型單位全港更只有約3,400多個,僅佔全港私人住宅約0.29%(見圖二)。

雖然近期環球股市大幅波動,加上新型肺炎疫情蔓延影響,令樓市觀望氣氛審慎;不過,同一時間,美國聯儲局於3月不足兩周突發性減息兩次,共減息1.5釐;先宣佈重啓7,000億美元的量化寬鬆政策,其後更啟動無限量化寬鬆QE政策;多國央行亦宣佈減息。香港雖然未有跟隨減息,但低息環境勢將進一步延長,加上重啟新一輪QE,均對香港樓市帶來正面作用。目前樓市正處於好淡爭持局面,但豪宅供應少,抗跌力相對更強,相信優質的罕貴豪宅單位仍受到市場追捧。

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