【買新樓上車】「呼吸Plan」幫到手?

近年不少一手樓業主透過發展商提供的高成數按揭而入市,其中一種俗稱「呼吸plan」,意指買家只要有呼吸,毋須入息證明及壓力測試就審批。

一般而言,首三年的供樓可謂「蜜月期」,但之後就開始需為捱貴息供樓而煩惱。皆因其利息計算方法是逐步增加。

只需付低至樓價5%作為首期

就以近年的新樓項目為例,買家一般無須入息證明,只需付低至樓價5%作為首期,便能做業主,期後每月供小部份樓價直至入伙,期內更免息,可以講得上是「呼吸plan」的典型手法。

至於餘下樓價,到買家入伙時可向發展商旗下「財仔」借盡一按或二按上會,同樣免入息證明,最高可分30年還款,不設罰息期。聽落吸引,但其中一個市區新盤的條款列明,首年利率為最優惠利率(P)減0.5厘;其後年利率則為P+0.75厘。即次年起就大幅上調至6厘以上,息率遠高於目前銀行按揭約2.3%至3%水平。

單是利息開支已是樓價近85%

以一個近500萬元買入的一房一手單位為例,分25年攤還,首年月供近2.7萬元;往後年期月供約3萬元,全期利息開支約近430萬元,單是利息開支,已是樓價近85%。

同時,部份發展商旗下財務公司,可要求呈交更多財務資料,完全不是免壓力測試及「一定批」,有可能令買家最終不獲貸款,瀕臨撻定邊緣,已付的首期隨時化為烏有。

故此,為免利息跳升令供樓負擔劇增,我們建議「呼吸plan」買家應及早衡量轉按至銀行的可行性。而在提出轉按時,一般以銀行估值較高者較理想,又或考慮有關估值可承造較高之按揭額為準,故此業主可多比較銀行估價水平。

此外,如果計劃轉按至銀行就需要提供入息證明作批核,即使現時他們未能轉按,亦應開始準備近三至六個月的入息證明,例如﹕糧單、稅單、銀行入數紀錄等等,屆時只要估價配合便能即時提供充足入息文件到銀行申請按揭。

當然,作為買家,了解清楚條款是基本責任,同時間亦可向專業的持牌地產代理或按揭中介公司查詢,獲取專業的分析及意見,亦有助置業前作最好的準備。

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