【買樓防伏】樓宇買賣過程風險及拆局

近日有處理樓宇買賣的律師樓因有員工違規而被凍結資產,導致使用了該律師樓的買賣家的樓契或是按揭貸款亦被凍結,面臨撻訂以及被銀行call loan的困境。事件反映在選擇律師樓處理買賣及按揭文件的風險,到底用家可以如何減低相關風險?

律師樓在買賣過程中的角色

要了解律師樓被凍結資產對用家的影響,就要知道律師樓在買賣過程中的色。其實無論是買賣方,或是想進行轉按,都需要找律師樓處理相關的樓契的文件。同時買賣方的訂金,以及銀行的批出的按揭的貸款,都會先由律師樓保管。

萬一律師樓的資產被凍結,其所保管的按揭貸款以及訂金,亦不能作交易,導致賣家收不到買家的訂金,買家的按揭貸款亦有機會未能及時過到賣家手中完成交易。若相關資金到成交期前都未能解封,交易或會未視為失效,導致買家被殺訂。

除了有機會損失訂金外,更嚴峻的情況是律師樓所保管的物業樓契,因未能轉到銀行手中,銀行可能會向按揭申請人call loan。然而,申請人卻沒有得到關按揭貸款,原因是被律師樓所保管,變相面對銀行call loan要自討腰包。在個案中,有轉按申請人,正正因為按揭貸款被律師樓在保管,未能將資金用於償還舊按揭,而新按揭則未能取得申請人的樓契但按揭已批出,變相欠下兩間銀行的按揭。

如何減低風險

由於律師樓負責保管多個重要物件以及資金,因此在選擇律師樓上,用家最好選擇商譽良好的律師樓,萬一不幸遇上有關問題,亦可即時找另一間律師樓作跟進。

過去亦曾有律師樓被香港律師會接管,並將受影響的按揭個案交由中介律師樓處理。因此,買家诙減低影響,可在簽訂買賣合約時加入一些條款作為保障,例如若買方的律師受到凍結而未能按時完成交易,可再與賣方訂立新的成交日期等。讓買家有時間與中介律師,以及按揭銀行再作商討。

除了審慎選擇律師樓外,買家為減低買賣的風險,在申請按揭時亦要選擇合規格的財務機構,以免按揭貸款受到阻滯。同時在落訂時,不要將訂金直接交予賣家或是地產代理,而是應該由律師樓所保管,以免地產代理或賣家收到訂金後不見蹤影,令到買家蒙受損失。

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