【资产按揭】投资赚首期 固定收入不足如何买楼?

近期或是响应牛年将至,投资市场洋溢着牛气冲天的气氛。先前,部分人士或因为固定入息不足,难以通过按揭供款入息比率(DTI),所以将置业计划延后,而如今在股市里分到花红,既想趁此机会买楼,又不想full pay以便留一部分流动资金继续做其他投资,可以如何做呢?

净资产需达到楼价等值

一般来讲,按揭申请人需要提供同购入物业等价的净资产证明,即若要为800万单位申请按揭,借款人之净资产便不可少于800万。而净资产,需以资产总值减去负债来计算。除此之外,资产的计算方法是用3个月平均数,或最近一个月的平均数,且以低者为准。

甚么可计入资产?

现时,部分银行可接受用资产做按揭申请,所谓资产,包括现金存款、股票、债券、基金、物业、车位等。

股票计算方面,不同银行有不同标准,大部分银行会以股票市值的50-80%计算,亦有些银行则只会计算蓝筹股,这要视乎银行取态而定。而基金及债券就由银行自行衡量其折扣,保险则需计算其现金价值。要留意的是,豪车、名表、古董等收藏品是无法被计入资产总额的。

物业资产:估值之50%再扣减按揭余额

如果按揭申请人已经有已经供完或者正在供的楼,亦可以计入资产总额。但现时大部分银行只可按有关物业估值之50%纳入资产值,且前提为已经供完层楼;如若物业尚有尚有未清还的贷款,则需要以物业估值之50%再扣减按揭余额计算。

例如按揭申请人现时拥有一个估值1,000万元的物业,且尚有按揭余额100万元未清还,可计入资产总额的则为1,000万*50%-100万元=400万。另外还要留意若业主不不止一人,便需按业权持有形式或权益比例再作计算。

资产申请 最高4成按揭

根据现时金管局指引,以资产申请住宅物业,可获银行批出的按揭成数最高为4成,若买入单位为第二套房或以上,按揭成数要降至3成。对于首次置业买家来说,若打买入800万物业,则需准备800万*60%=480万及其他相关杂费作为首期。另外,如若买入的是车位工商铺,按揭成数亦为3成。

最后要提醒大家,不是间间银行都受理用资产申请按揭,且标准及计算方法都有所不同,建议有意者可以多间银行走访比较,再做出慎重决定。

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