【逆巿減磅】業主淡巿減持貼士

近期樓市下跌,有位朋友持有多個物業,打算減磅以待日後再入市,問到應如何在淡市下賣到好價。其實不少業主在淡市下,都要花較長時間才可以將物業出售,要想快速出售物業,其實有些方法。

選擇租約快到期物業

由於朋友持有多個物業,平日物業都會租出,以租金收入作為供樓。但是對於買家而言,尤其是目前入市以自住用家為主,並不喜歡連租約出售的單位,一來按揭成數較低,無論多少樓市,按揭成數只得5成。另一方面,有租約在身,則代表新買家要等租客搬走後才能自住。

因此,建議朋友選擇一些租約快到期的物業放售,至於目前在死約期的物業就要等到死約期完結後才好放售。不過,朋友說到因為放售需時,不想先叫租客走了才放售,要白白負擔供樓費用。於是建議,朋友可以與租客商議安排某段時間睇樓,一次過開放給多個睇樓客,減少對租客的打擾。當然租客是有權不開放,那只好盡量提供單位的相片及影片,讓買家可以了解單位情況。

增加房間數目

朋友又表示,有部份物業租客剛剛搬走,正考慮一邊放售,一邊租出,又有沒有方法可以吸引更多客人。其實租客剛剛搬走,可以改動間隔,尤其是在空間許可下,增加房間數目,開放式改做一房,客群由單身族增至情侶或夫婦。一房改做兩房,則由夫婦客擴至家庭客。兩房改做三房便可以由家庭客擴展至換樓客。最少的改變,卻能大大增加客源。

豪裝出售反而令買家難買

同時亦建議朋友並不一定要將單位改成豪裝出售,雖然外觀吸引,但卻成本高,而且一般銀行估價都不會考慮單位已經作出豪裝。因此,朋友如想將裝修費加至售價時,銀行估價可能會出現遠遠未到價。例如銀行為物業估價700萬元,但朋友因為豪裝80萬元,將售價定於780萬元。對於買家而言,即使能批出估價9成貸款,亦只有630萬元,仍要支出150萬元的首期,可能會因為貸款不足,而被逼放棄買入。加上豪裝後未必每個買家喜歡,亦增加了等待懂欣賞的買家出現的時間。

售價貼近按保範圍

最後提到朋友,物業吸引買家主要兩點一是價錢,一是地段。物業地段業主改變不了,但是價錢則可以。而開出吸引的售價,要靠業主了解市場成交情況,可以在大型地產代理的網站上了解到。同時售價盡量貼近按保範圍,現時1000萬元或以下物業都可以做到高成收按揭,如買家認為物業價格約1000萬元水平,可開出1050萬元水平,讓部份買家認為可傾至1000萬元,以申請按保。

網上放盤

朋友聽完後,想知道有甚麼方法可以快點放盤。其實現時網上放盤十份方便,例如美聯荀盤APP就有網上放盤功能,即使肺炎疫情下,不想出街,只要通過APP提交業主個人聯絡方法,及物業資料,就有專人跟進,並會將樓盤上載至APP及美聯網站上,接觸全港市民。

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