【釘契3大成因】僭建︳欠債︳業權糾紛

業主買樓最怕是被「釘契」,因為當物業被「釘契」後,下手買家較難找到銀行承做按揭,要將物業出售會變得困難。業主要避免物業被「釘契」,就要注意以下事項。

何謂「釘契」?

所謂「釘契」,是指物業有業權或建築方面的問題,而且即使將物業出售,有關問題會保留在物業上,下手買家仍要處理有關問題,因此會大大影響到物業的價值。

「釘契」的目的是確保「釘契」人的權益。在債務引致的釘契問題上,若業主破產或出售物業,會按權益種類(如政府的稅項必定排第一)及登記的先後而決定分錢的先後次序。

「釘契」涉及的問題,可以通過查冊上看到,主要有下列3項:

  1. 建築問題

「釘契」不一定是業主欠債所致,僭建是最常見的引致「釘契」原因,當屋宇署發現物業僭建時,便會發出清拆令,要求業主在指定期限內清拆僭建物,而清拆令會註冊於土地註冊處,當為物業查冊時便會發現,也即是釘契。

常見的清拆令包括:

  • Order under Section 24 of the Building Ordinance

最常見到清拆令,指出物業有僭建物,需要將其拆除,才可解決。

  • Order under Section 26 of the Building Ordinance

危險建築物維修令

  • Order under Section 27A of the Building Ordinance

危險斜坡維修令

  • Order under Section 28 of the Building Ordinance

渠務設施維修令

以上問題除非得到解決,否則出售時,上手業主不處理,買家仍要負擔有關問題。

違反大廈公契

除了清拆令外,違反大廈公契都會被登記在土地註冊處。例如長期拖欠交管理費等,都會被「釘契」,業主需要清還有關欠款。

  1. 業權糾紛

業權糾紛較常見於聯名物業,當其中有任何人士不滿業權分配問題,並訴諸法庭時,便可以將法庭告票在土地註冊署登記,以免有人在判決前將物業轉手。另外,夫婦離婚時,如兩人對持有物業業權有分配有不滿,要由法庭裁決時,法庭亦會向物業「釘契」。

針對離婚的業權分配問題,查冊上會顯示「Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief」。除非雙方同意,物業不能出售、加按、轉按,甚至出租。

  1. 業主私人債務

若業主欠下銀行或財務公司債務,又拖欠不還,財務機構會向法庭入稟,並將業主的物業釘契,防止欠債人將物業出售或轉名。同時,財務機構亦可向法庭申請充公物業拍賣以償還債務。如業主申請破產,物業的業權會轉到破產受託人或是債權人手上,業主再沒有物業的業權。

因此,買家要留意,如業主已申請破產,物業的業權不再是業主,即使業主仍住在物業內,但業主沒有權出售物業。

另外要注意是,所有「釘契」的問題即使處決了,有關登記仍會保留物業的紀錄冊上,但會在物業土地註冊登記另一份文件,說明事情已解決。所以證明事件已解決的文件一日未有登記,查冊中所看到「釘契」問題仍會是未解除。即使業主已表明物業再沒被「釘契」,但查冊上找不到解決的登記,就要小心。

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