【首置買樓】近親轉讓5件不應該做的事

由於政府的樓市辣招,令到已有香港物業的業主,想買入多一個住宅時,需要支付較貴的印花稅,劃一為樓價15%。因此,近年有部份業主會以近親轉讓方式,將物業轉讓予子女或配偶等近親,以回復首置身份買入物業。但是亦有買家可能為了進一步慳稅,因此做了不恰當的事。

  1. 近親轉讓節省稅項

近親定義包括父母,兄弟姊妹,配偶及仔女。由於近親轉讓,不論受轉讓的一方有沒有在香港持有物業,轉讓物業都印花稅率都會以舊稅率計算,如物業售價低於200萬元,印花稅只需要100元。不過,在進行近親轉讓時,可能會有買家想再減少交稅,因而過份調低轉讓的物業價格,分開多次將物業轉讓,以及不斷將物業轉讓到近親,以維持首置身份。不過,有關做法並不建議,因為可能會被稅局認為買家刻意避稅,而追收稅收及罰款。

  1. 不應分開多次出售物業業權

以600萬物業為例,由夫妻二人各持有一半業權,由於舊稅率計算,如物業售價低於200萬元,印花稅只需要100元。只要其中一方,每次以150萬元出售物業25%業權,便能將手上50%業權轉讓予另外一方,而每次因為涉及樓價低於200萬元,兩次出售所需要的印花稅合共200元,遠低於一次過出售所需要付的4.5萬元。

不過,買家這樣可能會被稅局發現,稅局會將以上2個交易視為一系列交易,除非買家有合理解釋,否則稅局有權以300萬元的樓價計算印花稅,追回原來印花稅的差價。因此不建議使用這方法轉讓。

  1. 不應以低市價轉售

可能部份業主在轉讓時,以過低價格讓予近親。例如丈夫,以$1轉讓物業予妻子。不過,稅局徵收印花稅時並不會以轉讓價$1計算,而是會以市價計算。若稅局根據物業估值600萬元評估稅收,所需印花稅會是18萬元。同樣,任何轉售價遠低於600萬元,稅局會認為轉售人故意避稅,並會以市價徵收印花稅。

另外,如果以$0轉讓,有關交易法律上定義為送贈契,轉售方可能會被視為破產前將資產轉移而逃避還債責任,5年內原有業主破產,物業是可以判為交易無效,並由破產署接管。同時有關物業5年內是難以找銀行按揭的,因此,轉售後5年內要出售會很因難。

  1. 忌不斷將物業轉讓予近親

如果丈夫每次買到新樓,之後都將物業轉讓予妻子是否可行?其實,有關做法同樣會被稅局會質疑,認為丈夫每次買樓並不代表自己行事,而是代表妻子行事,若妻子本身有樓在身,新轉讓的物業便會被稅局以「以不代表自己行事」去追回稅收,即為印花稅會以樓價的15%計算。

  1. 注意按揭物業於罰息期轉讓

另一項要提醒是,有按揭負擔物業,轉讓時是否未過罰息期。若還在罰息期內,轉讓時要清還按揭負擔,但銀行會視為提早還款,會被罰息以及收回現金回贈。

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