【借力买楼】父母做子女担保人反帮倒忙?

自去年新按揭保险措施实施以来,800万以下单位最高可承造9成按揭、1,000万以下单位最高可承造8成按揭,帮助不年青人大大消减首期支出,成功上车。但有时就算储到第一桶金用作首期,到申请按揭时,仍然有可能因为收入无法符合压力测试标准,最终无法承造高成数按揭,此时「廿四孝」父母该出场了。但如果爸爸妈妈的财力也没有那么雄厚,有咩办法可以帮到子女成功上车呢?

事实上,此类个案十分之多,父母大多会担当「按揭担保人」的角色,但要了解在整个供楼的过程中,一旦子女无法准时偿还供楼贷款,「按揭担保人」便需要承担其还款责任。除此之外,「借力买楼」亦会存在「帮倒忙」风险,具体有哪些注意事项要留意?

1. 父母年龄亦会影响还款年限

往常,如果近亲当「担保人」协助做按揭,计算还款年限时会在「担保人」和「借款人」之间选择较年轻那个计算,例如60岁父亲担保30岁儿子,便可用儿子年龄计供款年期,借足30年。但要留意的是,如果儿子的收入小于每月供款,按揭年期便会用(80-60岁父母年龄=20年)作为最长按揭年期,而最近亦有出现按揭被拒或被要求更换「担保人」的情况。

解决方法一:若不使用按揭保险,即使入息不够供楼,很多银行亦可接受以年轻者(子女)年龄来计算还款期。

解决方法二:而如果坚持要用儿子的年龄来计算还款年限,则需要将父亲从「担保人」变成「借款人」,且父亲必须与儿子同住才可以。

2. 父母是否愿意做「共同借款人」?

上面提到,如果子女入息不够供楼,银行便有机会要求「担保人」转为「共同借款人」。虽然两者在责任上差别不大,但因为概念不同,追讨次序亦有分别。「担保人」是当借款人不履行债务责任时,按合约履行有关责任者。一般当借款人的收入不足或被视为不稳定以通过审批时,银行便会要求第三者作为担保人;一旦借款人未有履行合约还款时,担保人便须承担还款责任,也就是说只有追套子女供楼无果时,银行才会向「担保人」追套还款。而「共同借款人」可被银行直接追讨。

3. 父母若为「自雇人士」最多借八成

所谓自雇人士,指的是收入并非通过每月固定薪金,而是靠盈利二来,由于这一类人较难向银行证明其收入的稳定性和持续性,因此在申请按揭时会相对「固定收入人士」较为困难,通常难以做到高成数按揭。而事实上,「自雇人士」在担当「担保人」时,亦会影响「借款人」可被批核的按揭成数。由于「担保人」需要提供公司利得税税单及审计报告予银行及按揭保险公司作参考,如果入息不高,无法较大程度上提升「借款人」的贷款能力,便会以入息不符合「固定入息」要求为由,最多批核八成按揭。

4. 父母尚有按揭在身 首期加一成

父母在担当子女的「担保人」时,若本身仍有一层楼尚未还清按揭贷款,子女的物业便会被视为第二层楼,按揭成数上限需降低一成,例如购买600万元以上物业,最高按揭成数,由最高6成,下调至5成;450万元至600万元的物业,原本最高可承造的8成按揭成数,也需下调至7成。除此之外,高成数按揭申请需要进行利率加3厘的压力测试,供款占入息比率亦要收紧一成,父母的每月供款也需要计算在内。另外,父母帮忙还会导致按揭保费增加。

5. 或会影响将来按揭成数压测

无论是父母还是子女,一旦成为一个物业的借款人或担保人,若之后想再为其他物业申请按揭,按揭成数会较没有相关身份人士低;而供款与入息比率及压力测试的要求亦会较严格,因此若之后还有置业打算,需谨慎考虑。

综上,父母决定当担保人前,要考虑自己的收入水平、退休时间、储蓄、年龄及债务水平等,也要仔细评判子女的财政状况及资金收入。如果子女存在「断供」可能性,为避免产生「连锁反应」,双方都应尽量准备6至9个月工作收入的资金以备不时之需。

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