【按揭財技】加按轉按套現 增值資產有辦法

有物業的人士到底要如何活化自己的資產?成日聽日人講加按套現,實際的操作又會是如何?如何透過低息按揭賺取息差?

加按套現

所謂的加按套現,是指物業持人透過將物業重造按揭,由於樓價的升值,借款人可申請的新造按揭貸款可以多於之前未償還的金額,多了的貸款部份便由業主自行運用。例如原樓價500萬元,經過幾年升值至600萬元,而未償還按揭由300萬元減至250萬元。業主以最新估值600萬元重造6成按揭,可獲360萬元貸款,減至250萬原有貸款,淨額有110萬元,即業主可套現110萬元。

轉按步驟

要重造按揭其實過程並不複雜,與一般按揭申請一樣,可以直接找新銀行,或是透過按揭轉介公司申請。銀行在借款人申請時。在申請時,借款人要重新遞交最近3至6個月的收入證明,申報物業是自住還是租出,並且要通過壓力測試。

另外,借款人亦要找律師處理轉按的文件,大約費用由5000元至8000元不等。整個按揭轉按審批時間大約2星期,借款人要在新造按揭的銀行有個人及支票戶口。當審批通過後,大約再過幾個工作天,銀行會將貸款扣除原有按揭後的金額,連同轉按優惠,存入到申請人的戶口中。借款人便可自行運用有關金額。

雖然借款人可以趁物業估價上升時加按物業,但由於貸款額有所上升,對入息要求亦會提高,因此,借款人要透過加按套現亦要有足夠的供款能力。

套現後用途

套現後借款人可以將資金用於以下用途,例如作為第二層物業的首期,過去不少父母都有將物業加按,作為子女首期,亦有買入第二層物業用作收租用。而由於香港樓價高企,所套現的金額未必足夠買入第二層物業,部份人可能轉到買入車位及商舖,尤其是近期非住宅物業減辣,或是直投資香港以外的房地產,例如廣東省、馬來西亞、日本及泰國等樓價較低的地方。

對於平日投資股票有心得的人士,可能會將套現金額用於買賣股票,再滾大舊錢,買入物業。不過,股票波動大,風險亦較高,未必適合所有人士。

至於較保守人士,可考慮買入ibond,而上了年紀的人士則可買入銀色債券。分別有保證2厘以及3.5厘息,較現時H按的利息為高,以此可以賺取息差。

最後,亦可以用於買入可扣稅年金,為日後退休後部署。

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