【移民部署】移民一定要賣樓?教你如何零成本移民!

隨著多個國家放寬移民政策,令移民再次成為港人茶餘飯後討論的話題。不少有意移民的業主,想趁機賣樓套現,導致市場上出現了不少低市價盤甚至劈價盤。是否移民就一定要賣樓?若不賣樓又不夠現金移民怎樣變陣?下面我們來探討下。

移民前應否賣樓套現?

早在80年代末,香港的移民潮就開始了。當時很多人選擇將香港資產套現移民外國,經歷了20多年,香港樓市卻在波動中穩步上升,有些移民人士數年後想回流香港,屆時香港樓價已上升不少,未必能買回與之前相同質素的物業。因此,若非必要,移民人士並不一定要出售香港物業,為自己日後留一條退路。

另一方面,比起世界上很多地方,香港的租金回報率一般都較海外為高,同一樣的租金,在外地可以租用質素較高的租盤。而且香港的住屋需求大,單位較易出租,所以可以考慮保留物業,以香港的租金收入補貼在海外生活花費。

身在國外如何管理香港出租物業?

移居海外若打算放租單位,通常可以找在香港的親戚或朋友幫手。但如果遇到拖欠租金的租霸,或租約到期後要重新放租,這些事對移民海外的業主來說較難處理。因此,業主可以考慮找專業的代租管理公司幫忙,現時部份銀行或地產代理行都有提供代租服務,收費一般按租金乘以某個百分比計算,租金愈高收費亦會愈貴。同時,要留意合約細節,一些維修管理的額外費用如何計算,以及有沒其他收費。

若不賣樓又不夠現金如何變陣?

部分業主將大部分資金都綁在層樓身上,手頭現金有限,一時間未必有數百萬入場費作移民之用,但又不想賣樓應該如何處理?

近十多年樓價屢創新高,早年已置業的業主身家水漲船高,因此,業主可以考慮將物業加按,套出數百萬元資金,然後將一部分資金取出作申請移民之用,另一部分則投入債券或收息股等投資工具,換取穩定的被動收入,實現零成本移民。

如何加按套现?

加按」是指申請多一次按揭貸款,按揭年期與一般按揭相若,可以長達25至30年(要視乎物業樓齡及貸款人年齡),而由於「加按」是以物業作抵押的貸款,所以按揭金額主要受物業價值而定。

假設你在十年前以100萬首期,用8成按揭買下了當時價值500萬的住宅,時至今日該物業市場價已躍升至800萬,而當年借取的400萬按揭貸款,假設現時只剩下250萬未還清,由於物業升值,而你的負債比例亦有所下降,所以即使以同一個物業作押抵,可作按揭貸款的金額亦相對提升,所以可以利用「加按」來套出部分資金。

根據目前金管局的要求,600萬以上至1000萬的物業,在沒有購買按揭保險計劃下,最高按揭成數為6成計算,這個價值800萬的單位,最高按揭貸款額是480萬,再扣除尚未清還的250萬,即「加按」可套現的金額是:800萬 x 60% – 250萬= 230萬。

零成本移民有甚麼要留意?

零成本移民雖然可行,但實行時有以下2點需要留意。

  1. 加按時最好物業已供滿

根據以上例子說明透過「加按」套現資金的多與少,是視乎你持有的物業價值,以及你已經清還了多少原有的按揭貸款,如果要想加按時套出更多資金,則所選物業最好已供滿,或者餘下的按揭欠款不多,否則套出資金較少,未必能滿足移民之用。一般而言,能套現約400萬元或以上的資金,才能達至零成本移民的預期效果。

  1. 做好移民的資金部署

加按套現後,要考慮是否滿足移民的資金部署。加按套出的資金最好有一半或以下可以達到移民入場費要求,餘下的資金可以用作投資收息,以支撐海外的生活費。而收息工具方面,可以選擇較為穩定的債券或收息股票基金,來賺取穩定收益。

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