【管理费知多啲】一次过拆解管理费4大疑问!

张先生:每个月缴纳的物业管理费,究竟花费在什么地方?如何计算?

刘小姐:我只是买来投资的物业,冇住过都要交管理费吗?

相信很多业主或租客都有类似的疑问,究竟买新楼时,管理费开支需要多少?租屋时,管理费又应该由业主还是租客负责?管理费具体包含哪些项目,怎么计?有什么注意事项?今日就来一次过拆解4大疑问。

物业管理费包含哪些项目?一定要交管理费吗?

物业管理费是按大厦公契规定业主每月必需缴付的费用,用于住宅日常的管理,主要包括:

(1)公共物业及配套设施的维护保养费用,包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施的管理费用等。

(2)聘用管理人员的薪金,包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

(3)公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草地淋水等。

(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。

(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。

(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。

(8)公共区域植花、种草及其养护费用。

(9)更新储备金,即物业配套设施的更新费用。

(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。

(11)节日装饰的费用。

(12)管理者酬金。

(13)行政办公支出,包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。

(14)公共电视接收系统及维护费用。

可以看到,不管业主是否居住,或者无论拥有几多个物业,基本上都不影响以上物业服务的提供,例如,保安不会因此少几个,清洁不会少几次等,对物业管理公司的成本开支而言,基本没有实质影响,因此无论你是否居住,管理费都是一定要交的!

新盘时,管理费如何计算?

目前来说,买新楼时,没有明确的法例规定发展商必须或要在什么时候公布管理费。所以,若发展商没有公布,准买家只能靠猜测和预估,入伙后只能被动接受,可以说是除供楼以外,每月的固定开支之一。

近年新盘的管理费水涨船高,平均都超过每呎5元,而超级豪宅、单幢楼每呎7至8元的个案亦比比皆是。若以400呎的单位计算,即管理费大约每月$2,000。管理费的水准亦会按地段、管理服务及设施配套而定,一般来说洋房的管理费会较标准住宅单位贵。例如最高级的豪宅盘,山顶的Mount Nicholson,每呎可达约10元;东半山楼王傲璿OPUS HONG KONG更曾创下每呎14.2元的纪录,贵绝全港。

另外,部分新房售楼说明书中「公契摘要」中列明,普遍标明买家收楼时需要缴交3个月管理费按金。鉴于管理费水准在楼花期往往只能靠预估,因此业主们需要预备足够的额外资金。

小贴士:

需要提醒的是,管理费并非永远不变,大多数情况下,会每年跟随通胀及市价上涨,业主及住客均需留意管理费的调整程度。据报导,之前元朗的大型住宅YOHO Town就连续五年加管理费共5成,以其中一个422呎的单位为例,5年前管理费为HK$890,到2019年初,管理费已达HK$1,336。

租屋时,管理费由谁负责?

市场上放租的单位可分为「全包」及「不包」两种,即是否由业主承担物业的管理费。因此,租客在睇楼时,需要了解清楚住宅每月的管理费开支,以帮助判断业主的开价是否合理。同时在签订合同时,与业主协商好租金是否包含管理费,并清楚列明在租约合同上。

如何节省管理费?

如果觉得新楼的管理费太贵,想省钱怎么办?小编建议这类买家可以考虑下大型旧楼二手盘。首先,一些老牌屋苑因为楼龄较旧,缺乏会所、花园等康乐设施,因此大部分管理费都比新盘要低。此外,一些大型的屋苑由于单位伙数较多,因此,分摊到每一户的管理费就越便宜。如不想承担太重的管理费开支,且对住宅配套设施没有太大追求的买家或租客,不妨考虑下旧楼大型住宅,会是省钱的不错之选。

客服热线:2311-1200

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