【双方也要知】业主、租客一齐拥有的懒人包

楼价高企,租楼来解决居住问题是平常不过的事,业主放盘,想揾个好租客,亦是合情合理。值得留意的是,其实业主及租客,租楼有很多程序及细节位需要注意,例如睇楼流程、租约厘订、支付按金等,下文将为大家罗列所需注意事项,希望让大家出租和交租都可以安心。

(1)委托持牌代理最稳阵 

租楼第一步,当然是要寻找一个住得舒适、啱自己心水的楼盘。现时市面上有不少揾楼网,亦有不少业主自让租盘,大家可以直接联络业主睇楼及商谈。

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不过,假如是租楼「新手」,或者是放租「新手」,还是建议委托地产代理协助为上策。始终地产代理的租盘及客户数目较多,而且可根据业主和租客需要,协助筛选及觅寻心水租盘和租客,交易内一切所需知道的事宜都可以一目了然,的确可节省很多不必要的时间。同时,持牌地产代理相对于物业租买交易上均有专业知识,且受到地产代理监管局的法规所规管,故委托专业地产代理协助,无论是租客或业主,均可获较大保障。

(2)亲身睇楼是必需的

住进一个单位,最重要是感觉舒服,一般来说,亲身去睇楼是必需的,除非是一些租约未完结、而你又对单位内栊间隔相对熟悉、而你又认为相当啱心水非租不可的单位,那就另当别论。

将心比己,如果业主愿意开放单位让租客亲身去睇楼,可以增加租盘的关注度和吸引力,自然较容易租得出。

(3)一般免租期为7至14日

租客看完心仪的租盘后,当然可以尝试和业主商议租金。一般而言,业主有权查阅准租客背景,包括索取工作证明及入息证明等,当然租客也有权拒绝提供。如不欲披露私隐,唯有另外揾盘。

不过,通常入息稳定、没有不良财务纪录,甚至有能力一笔过支付半年,甚至是1年租金,减低业主收不到租金的风险,或可以成为议租的理据。业主亦相对上较受落。

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另一方面,由于要搬屋、搬傢俬等原因,签约后往往需时搬入,故此租客亦可与业主商讨何时起租,即是所谓的「免租期」。法例没有硬性规管免租期,一般而言,住宅免租期为7至14日,如果属代理盘,则可以由代理开口与业主洽谈。

(4)临时租金、临时订金及正式租约的签订

当所有条件都谈妥,租客便可以与业主签订租约。一般而言,双方会先签署临时租约,之后再拟定日子签正式租约。当然,亦有不少个案是直接签署正式租约。至于订金方面,法例没有硬性规定是否需要,但一般是一个月的租金金额。

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签完临时租约后,在指定日子签正式租约。最正常情况,现时一般正式租约都是两年期租约,首年一般是「死约」,即任何一方退租,则须向对方赔偿「死约」期内的其余月份租金。至于第二年一般是「生约」,期内任何一方有意退租,则只需提前通知(一般为一个月,详情视乎合约条文),而毋须向对方赔偿。

签署正约时,租客一般需要同时支付「按金」与「上期」,金额通常是「两个月租金作按金,以及预先支付首个月租金」,即合共三个月的租金金额。

租楼支出的例子:

签正约后要支付的金额

假设议定租金为$14,000

按金(一般为两个月租金金额)

$28,000

预支首月租金

$14,000

地产经纪佣金(如有,一般为半个月租金金额)

$7,000

总数

$49,000

(5)打厘印保障双方

签订正式租约后,租约一式两份分别由业主及租客保管,并需要于30日内到税务局缴交印花税 (俗称「打厘印」)。值得一提的是,印花税率由租约长短而定。如租约年期1年内,印花税率年租或平均年租的0.25%;如租约1年至3年,印花税率是年租或平均年租的0.5%;如果是3年以上,印花税率是年租或平均年租的1%。另一式两份打厘印须另加5元手续费。

假设想租住一伙月租14,000元单位,租约期2年,业主及租客须各自缴交422.5元印花税。

必须注意的是,假若租约无打厘印,香港法庭将不接受相关租约作为呈堂证供,若日后双方有争拗,则没有法律保障。

租约年期

印花税率

1年内

年租或平均年租的0.25%

1年至3年

年租或平均年租的0.5%

3年以上

年租或平均年租的1%

*注:一式两份打厘印须另加$5手续费

 

资料来源:税务局

印花税例子:

月租$14,000,租约期2年(一年死约,一年生约)

  • ($14,000 X 12) X 0.5% = $840
  • 另加一式两份打厘印的手续费$5,之后再由业主及租客分摊
  • ($840 + $5) ÷ 2 = $422.5

即业主及租客须各自缴交 $422.5 印花

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