【鬆綁SSD】新盤滿3年 業主買家可做的事

近年來不少市民都在在一手市場上車,成為樓花業主,隨住3年的額外印花稅(SSD)綑綁期屆滿後,不少小業主賬面上賺錢成功,甚至賺到幾百萬元。事實上,其實上述業主都可以透過現時的樓市仍然處於高位之時,為手上的物業作出按揭理財。

首先,先了解一下「額外印花稅」(SSD)是甚麼,額外印花稅是政府為了遏制短期炒賣,在2010年11月宣布推出的「辣招」,亦是住宅印花稅的一部分。它是指在購入後36個月或以內轉售的任何價值的住宅物業需要交稅,如有關物業持有6個月或以內,稅率為20%;如有關物業持有超過6個月但在12個月或以內,稅率為15%;如有關物業持有超過12個月但在36個月或以內,稅率為10%。稅率一直沿用至今。

如賣方或轉讓方符合下列條件,而交易又非獲豁免,便須繳納額外印花稅:

  • 該交易涉及買賣或轉讓住宅物業
  • 賣方或轉讓方買入有關物業後,於 36 個月或以內轉售或轉讓

預先商議由哪一方繳付

買賣雙方須共同及個別負上繳納「額外印花稅」(SSD)的法律責任,為避免爭拗,如需繳納「額外印花稅」(SSD),最理想做法是預先商議由哪一方繳付,並將有關協議在臨時買賣合約內訂明。同時,額外印花稅須在加蓋從價印花稅相同的期限加蓋,即在買賣協議簽立日期後30天內,若過期繳付,可被罰多達10倍須繳付稅項。

另外,取得物業的日期,是以簽訂最早一份「可予徵收印花稅的買賣協議」計起,例如是臨時買賣合約、正式買賣合約或轉易契。

發掘滿SSD綑綁期新盤

事實上,疫浪下樓價表現堅挺,但隨住數年前的一手樓花三年的額外印花稅(SSD)綑綁期屆滿,過萬伙二手半新樓單位隨時湧入二手市場,供應急增,令市場憧憬搵平貨良機,低水半新盤何處尋?今期為大家發掘屆滿綑綁期的新盤,為搵樓早著先機!

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至於業主,都可以把握機會將單位出售,樓價上升,隨著時間一日一日地過去,不少賬面上升值幾十萬,甚至過百萬的業主,開始陸續到期鬆綁SSD的3年鎖期出售單位。特別是手上有多個物業的業主,可策略性高位賣出一個物業止賺,保留其他優質單位。

將軍澳日出康城

當中將軍澳日出康城一直是市場焦點的新晉鐵路項目,以往區內一直由大單位主導,但近年來康城的住宅戶型供應日漸多元化,除了吸引家庭客外,不少上車客及投資者亦日漸增多。

鬆綁SSD

當中區內第7期項目MontaraGRAND MONTARA於2019年年中發售,即是大部份一手業主於2022年年中就捱完SSD綑綁期,不少投資者業主都有意轉手離場。

的確,區內基建及購物配套日益完善,日出康城大型商場「The LOHAS康城」2020年開業,總樓面面積約48萬平方呎,提供近150個商舖,大大改善區內購物配套。屋苑與日出康城商場及港鐵康城站更只屬咫尺之遙,起居購物和交通均便利。

此外,將軍澳跨灣連接路、將軍澳藍田隧道等基建,預計於2022年內完成,料全面通車後,往來多區的車程都可大大縮短,同時亦有利區內樓價升值。

大埔白石角

白石角都是另一個重點新樓重鎮,同樣陸續有一手業主於2022年年中就捱完SSD綑綁期,由於同區的新項目都受限量地限制,規定最少提供一定數目單位,令區內開始提供中小型單位,甚至是市場最注目的開放式單位。其中朗濤海日灣II,都是由2019年年中發售樓花,即是一手業主捱完SSD綑綁期。

事實上,於2021年10月發表的《施政報告》中提到,政府會邀請香港鐵路有限公司(港鐵公司),研究以現時位處白石角的香港教育大學(教大)運動中心用地為基礎,興建新的東鐵線科學園╱白石角車站,並按教大早前要求重置運動中心到大學本部附近的地點。此建議固然大大改善白石角交通,更旋即成為了新界東樓市焦點熱話,白石角車站位置以至白石角樓盤帶來甚麼憧憬,值得關注。

屯門掃管笏

另一新界區供應重鎮就是屯門掃管笏,事實上,區內的一手市場都接連有交投,承接力都不俗,位於掃管笏路的OMA OMA,陸續有一手業主於2022年年中完成SSD綑綁期,而發展商日前再以招標形式沽出一伙地下複式花園大宅,為第1座之第1A座地下B單位,為項目餘下面積最大的花園大宅,成交價及實用呎價分別高達2,508萬元及18,293元。單位屬4房2套房另加工人套房間隔,實用面積1,371平方呎,連660平方呎花園及60平方呎平台。項目自2022年初至今已售出不少特色戶,銷情理想,項目現僅餘少量高層海景單位及花園複式單位待售。

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2022年鬆綁SSD大型新屋苑一覽

屋苑伙數
大埔天鑽1,620
大埔海日灣II1,408
馬鞍山峻源1,172
康城Montara及GRAND MONTARA1,120
啟德嘉峯匯1,006
大埔朗濤723
荃灣映日灣840

業主可換低息plan

至於業主,除了可以把握機會將單位出售,同時透過轉按把幾年前的高息按揭計劃換成低息plan。考慮到Hibor維持高位。在加息來臨前做好防風準備。如果怕加息加到供樓支出太高影響生活質素,也可以適當延長按揭年期減少每月支出。

同時,轉按也可以同時享有高息存款掛鈎戶口。相對2014年前的舊plan比較少高息戶口,現時新的按揭計劃都會有高息存款掛鈎戶口,如果有多餘錢放在這個戶口,便能有效節省按揭利息支出。

此外,現時銀行對物業估價仍然算是進取,可以先取得轉按甚至加按的批核。加按的現金用以支付新購物業的首期,這樣就可能在退休時有一層自住,一層收租。當然,如果在調整市進行加按,容易估價不足,銀行也會相對保守。

兩個月零成本的按揭期權

另一項值得注意的是,業主可以到銀行進行加按申請,作為應對樓市短期向下的按揭部署。而銀行為搶佔轉按客戶,一般轉會業主都會獲取2%以內的現金回贈。

銀行一旦批出你的申請,業主可以最遲在兩個月期限內,決定是不是接受這個申請。而在這兩個月內,即使你的收入和物業估價都下跌,銀行一般不會再次要求重新審批,變相是銀行給了一個兩個月零成本的按揭期權給予業主們。不過當然不鼓勵大家濫用此項銀行服務,而且每到一家銀行申請按揭,信貸評級都會顯示「按揭查詢」。

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