【息魔再現?】2022美國加息形勢拆局

美國聯儲局於2022年3月中公布最新議息結果,加息四分之一厘。聯邦基金利率由00.25厘,增至介乎0.250.5厘,亦是自201812月即逾3年後首次加息。同時,局方預期未來將減持國債和按揭抵押證券,縮表規模料達9萬億美元。而根據聯儲局最新的經濟預測「點陣圖」顯示,預期2022年全年加息共7次。究竟對香港息口有何影響?對於供樓人士有何啟示?

事實上,美國是次要加息的主因,是基於現時美國通脹持續高企,2022年2月消費物價指數(CPI)按年升7.9%,創下40年新高。加上疫情以及外圍局勢緊張,對全球經濟造成重大困難以及不確定性,透過加息去抑壓高通脹是勢在必行。

量寬規模將更大更急

同時,我們可以參考一下上一次「收水」程序,由2014年1月至10月歷時9個月後停止量化寬鬆,相信是次量化寬鬆規模將比以往更大更急。加上通脹以及其他經濟數據支持,如數月後通脹情況依然嚴峻,加息幅度或會再擴大,但亦要評估俄烏局勢對美國以至全球經濟的衝擊。

加息

那麼,大家最關注的問題來了,到底香港的情況會變成點?按揭市場又會有何衝擊?

現階段而言,暫未有銀行宣布調升最優惠利率(P)。的確,香港銀根仍然充裕,未有太大壓力立即跟隨美國加息。縱使金管局共三次增發1,200億元外匯基金票據,現時銀行體系結餘已由高峰多達4,575億元的歷史新高,逐步回落至現時約3,375億元。然而其主要目的是為應對美聯儲的縮減買債行動,吸納部分市場的流動性以穩定港滙,現時銀行結餘仍屬高水平,增發票據的規模仍不足以收緊港元流動性。

雖然本港息率走勢與美息走勢息息相關,但即使美國開始加息,本港未需立即跟隨。 參考上一輪加息周期,美國加息9次達2.25厘,香港才加息1次為0.125厘。相信未來倘大量資金流走,即本港銀行體系結餘回落至1,000億元以下水平,銀行才有機會考慮跟隨美國加息。預期是次美國加息對本港樓市實際影響不大,短期對樓市仍屬於正面影響。

供樓開支未有大增

至於現時加息對H按供樓人士有何影響? 3月17日一個月銀行同業拆息(HIBOR)升至0.28厘,已連續7個交易日維持0.25厘以上水平。以3月15日港元1個月同業拆息0.27厘計算,以目前大型銀行H按+1.3厘計算,即約1.57厘。以借貸500萬元計算,供款30年,每月供款約17,424元;與2021年9月份低位1個月同業拆息約0.06厘相比,同樣以H按+1.3厘計算,即約1.36厘,當時每月供款約16,922元,即增加約502元。但H按實際按息相比起封頂息率或P按計劃,實際利率仍算是最低,供樓開支未有大增。

另值得留意的是,今次本港受多項外圍利淡的「突發」因素影響,樓市氣氛明顯有別。本港今年迎來第五波疫情大爆發,加上俄烏衝突,以及內地封城的影響,導致港股出現大波動,而負面消息亦困擾樓市,短期無論成交抑或樓價均受影響,成交量方面,已有一段時間未有全新盤登場,3月一手持續淡靜,甚至有機會不足百宗,屆時將創自2013年中後的近9年新低;二手投則維持低水平。樓價方面,相信本港樓價短期將進一步調整,而2022年首季樓價將跌約3%。

新按保威力尚未完全發揮

雖然本港面對多項「突發」的利淡因素,但相信風雨過後見彩虹。料隨著疫情緩和後,配合新按保放寬措施下,相信置業需求會明顯釋放,預期2022年樓價將先跌後升,估計全年仍有望升約5%。再者,由於目前受疫情及外圍氣氛影響,新按保威力尚未完全發揮;相信隨著疫情受控後,新按保對換樓鏈的威力會進一步顯著浮現,逾800萬至1,500萬元物業交投會爆升,交投表現跑嬴大市。

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