【息魔再現?】2022美國加息形勢拆局

2022年美國加息,香港息口亦跟隨上升,與樓按相關的銀行同業拆息(Hibor)已經升穿3%,實際按息已經升穿鎖息上限。由於銀行同業拆息已經連升多月,銀行資金成本增加下,本地銀行亦已經相繼調整封頂息率及增加最優惠利率。不過,每間銀行的調整步伐並不一致,過往絕大部份銀行的按揭計劃只有現金回贈差異的情況已經過去,究竟現時按揭計劃出現甚麼新常態?究竟香港息口有何影響?對於供樓人士有何啟示?

事實上,美國要加息的主因,是基於現時美國通脹持續高企。加上疫情以及外圍局勢緊張,對全球經濟造成重大困難以及不確定性,透過加息去抑壓高通脹是勢在必行。

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息口走勢只是影響樓市的其中一項因素。由於市場普遍對加息已有心理準備,加上業主入市前已通過壓力測試,除非本港加息步伐快、升幅急,否則對供樓的實則影響有限,相信普遍業主未會因加息而劈價求售。

量寬規模將更大更急

同時,我們可以參考一下上一次「收水」程序,由2014年1月至10月歷時9個月後停止量化寬鬆,相信是次量化寬鬆規模將比以往更大更急。加上通脹以及其他經濟數據支持,如數月後通脹情況依然嚴峻,加息幅度或會再擴大,但亦要評估俄烏局勢對美國以至全球經濟的衝擊。

加息

那麼,大家最關注的問題來了,到底香港的情況會變成點?按揭市場又會有何衝擊?

最近有大型銀行上調H按的鎖息上限,例如渣打銀行上調鎖息上限0.25%3.375%,但亦有銀行將H按鎖息上限由3.125%,降至2.875%,等於減息0.2%,並增加現金回贈。市場人士認為,由於中小型銀行的最優惠利率高於大型銀行,一旦加息後便更難吸客,所以決定增加按揭計優惠搶年底市場。

H按計劃未必最優惠

在低息時代,H按總是最優惠的按揭計劃,超過九成半人士均選用H按供樓。然而,現時部份銀行的P按計劃可能比H按計劃更為優惠。以二手物業為例,例如大型銀行的P按實際按息為2.975%,而H按鎖息上限的實際按息為3.125%P按比H按優惠0.15%,大家不妨多比較不同的按揭計劃。

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另值得留意的是,未來樓價走勢將視乎政府的防疫及樓市政策。若能盡快落實完全免檢疫通關,對本港經濟及樓市絕對是一大利好支持,屆時樓價將會回穩。

相對於二手樓,買家購入一手樓會較易找出優惠的按揭計劃。一手樓中有約6間銀行的H按的實際按息為2.875%,不論是樓花或現樓均符合資格申請。而能為二手樓提供實際按息2.875%的銀行則少一截。

按揭計劃變化愈來愈頻密

由於美國年內多次加息,市場亦料下月美聯儲加息0.5%,港美息差將進一步擴闊。香港一個月銀行同業拆息已達3.65%,為連續21個工作日維持3%以上水平,拆息短時間內預料將挑戰4%水平。另外,銀行體系結餘反覆回落至約967億,香港息口及銀行資金成本壓力驟增,預料12月銀行會再度調整最優惠利率及按揭計劃,想鎖定優惠便要盡快申請按揭計劃。

找大型按揭轉介公司免卻麻煩

面對按揭計劃差異大,究竟應該找大型銀行或細型銀行?H按還是P按?置業買家要從中找一個最優惠的按揭計劃便更加困難,置業涉及大量繁瑣事情,也沒時間每日留意報紙的樓按新聞。最快捷方法是找按揭轉介公司幫忙一次過格價,便知道哪個按揭計劃的實際按息、現金回贈及其他財務配套(如mortgage-link)最適合自己。

如對申請按揭有任何疑問,歡迎致電與經絡按揭聯絡,由按揭專員親自解答最新的按揭優惠。

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