【息魔再现?】2022美国加息形势拆局

2022年美国加息,香港息口亦跟随上升,与楼按相关的银行同业拆息(Hibor)已经升穿3%,实际按息已经升穿锁息上限。由于银行同业拆息已经连升多月,银行资金成本增加下,本地银行亦已经相继调整封顶息率及增加最优惠利率。不过,每间银行的调整步伐并不一致,过往绝大部份银行的按揭计划只有现金回赠差异的情况已经过去,究竟现时按揭计划出现甚么新常态?究竟香港息口有何影响?对于供楼人士有何启示?

事实上,美国要加息的主因,是基于现时美国通胀持续高企。加上疫情以及外围局势紧张,对全球经济造成重大困难以及不确定性,透过加息去抑压高通胀是势在必行。

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息口走势只是影响楼市的其中一项因素。由于市场普遍对加息已有心理准备,加上业主入市前已通过压力测试,除非本港加息步伐快、升幅急,否则对供楼的实则影响有限,相信普遍业主未会因加息而劈价求售。

量宽规模将更大更急

同时,我们可以参考一下上一次「收水」程序,由2014年1月至10月历时9个月后停止量化宽松,相信是次量化宽松规模将比以往更大更急。加上通胀以及其他经济数据支持,如数月后通胀情况依然严峻,加息幅度或会再扩大,但亦要评估俄乌局势对美国以至全球经济的冲击。

加息

那么,大家最关注的问题来了,到底香港的情况会变成点?按揭市场又会有何冲击?

最近有大型银行上调H按的锁息上限,例如渣打银行上调锁息上限0.25%3.375%,但亦有银行将H按锁息上限由3.125%,降至2.875%,等于减息0.2%,并增加现金回赠。市场人士认为,由于中小型银行的最优惠利率高于大型银行,一旦加息后便更难吸客,所以决定增加按揭计优惠抢年底市场。

H按计划未必最优惠

在低息时代,H按总是最优惠的按揭计划,超过九成半人士均选用H按供楼。然而,现时部份银行的P按计划可能比H按计划更为优惠。以二手物业为例,例如大型银行的P按实际按息为2.975%,而H按锁息上限的实际按息为3.125%P按比H按优惠0.15%,大家不妨多比较不同的按揭计划。

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另值得留意的是,未来楼价走势将视乎政府的防疫及楼市政策。若能尽快落实完全免检疫通关,对本港经济及楼市绝对是一大利好支持,届时楼价将会回稳。

相对于二手楼,买家购入一手楼会较易找出优惠的按揭计划。一手楼中有约6间银行的H按的实际按息为2.875%,不论是楼花或现楼均符合资格申请。而能为二手楼提供实际按息2.875%的银行则少一截。

按揭计划变化愈来愈频密

由于美国年内多次加息,市场亦料下月美联储加息0.5%,港美息差将进一步扩阔。香港一个月银行同业拆息已达3.65%,为连续21个工作日维持3%以上水平,拆息短时间内预料将挑战4%水平。另外,银行体系结余反复回落至约967亿,香港息口及银行资金成本压力骤增,预料12月银行会再度调整最优惠利率及按揭计划,想锁定优惠便要尽快申请按揭计划。

找大型按揭转介公司免却麻烦

面对按揭计划差异大,究竟应该找大型银行或细型银行?H按还是P按?置业买家要从中找一个最优惠的按揭计划便更加困难,置业涉及大量繁琐事情,也没时间每日留意报纸的楼按新闻。最快捷方法是找按揭转介公司帮忙一次过格价,便知道哪个按揭计划的实际按息、现金回赠及其他财务配套(如mortgage-link)最适合自己。

如对申请按揭有任何疑问,欢迎致电与经络按揭联络,由按揭专员亲自解答最新的按揭优惠。

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