【加息拆局】H按上調「封頂位」!5大必知按揭細節

鎖息上限(俗稱「封頂位」)是H按重要條款之一,但不少置業初哥申請H按計劃時,不知道鎖息上限的存在及用途,選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能保障供樓負擔,壓力測試也能過得更輕鬆。

事實上,2022年7月底,拆息達1.31厘,以H按+1.3厘,實際按揭2.61厘,即已升穿2.5厘的H按封頂水平。假設以樓價600萬元,承造9成按保(即借貸540萬元),以30年按揭年期及H按封頂2.5厘計算,每月供款(包括按揭保費)約22,403元。若未來P按息率調高,H按封頂亦會跟隨向上。假如P按未來加息0.25厘,P按息率將升至2.75厘,每月供款(包括按揭保費)將升至約23,147元,屆時較現時(2.5厘)增加約744元;若P按未來加息0.5厘,P按息率將升至3厘,每月供款(包括按揭保費)將升至約23,905元,則較現時(2.5厘)增加約1,502元。

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1. 鎖息上限有甚麼好處?

H按是根據銀行同業拆息基準的按揭計劃,「H」就是指拆息Hibor。如果拆息短時間上升,H按供樓開支便急增,因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」,當利率高於鎖息上限的利率,便可以使用鎖息上限的利率供樓。

HIBOR 息口 鎖息上限

2. 鎖息上限是否不變?

銀行的鎖息上限是以銀行最優惠利率計算,如果銀行調高最優惠利率,鎖息上限也會上升。當拆息持續上升,銀行也有機會調高最優惠利率。例如按揭計劃是P-2.5%,該銀行的最優惠利率為5%,實際封頂息率是便是5%-2.5%=2.5%。假設銀行調高最優惠利率至5.25%,實際封頂息率是便是2.75%。

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但如果鎖息上限為2.725%,壓力測試門檻便是近39,000元。對於一些壓力測試「踩界」的人士,必須更加關注鎖息上限的高低。

3. 現在仍是低息環境,鎖息上限不重要?

重要!除了上文提及鎖息上限會影響壓力測試,即使現時處於低息周期,實際按息遠低於鎖息上限,但長遠而言,拆息仍有機會上升,由於最優惠利率通常比拆息走慢,在加息周期仍有助節省利息支出;過往亦曾出現遇上新股集資等情況會導致拆息突然抽高,因此選用一個鎖息上限較低的H按計劃仍是較有保障。

5. 現時鎖息上限一般幾多?

現時大部份銀行的實際封頂利率為2.75%,但部份銀行會對較細借貸額的提供較保守的按揭計劃,當中鎖息上限會較高。個別銀行又會對難申請按揭人士或特殊房屋類型(如居屋)或非住宅的按揭申請,提供較保守的鎖息上限。

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由於每間銀行的按揭計劃各有自己的鎖息取態,貸款額及物業類型又會影響最終的鎖息上限,加上選擇一個適合的按揭計劃,鎖息上限只是其中一個考慮因素。

自2022年年中開始,不少銀行調高按揭計劃的鎖息上限,除了中小型銀行,匯豐、中銀、恆生、渣打四大銀行也已經調整鎖息上限,對於物業準買家而言,有甚麼需要留神?

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現時已最少有10間銀行先後調高鎖息上限,銀行界的按揭計劃實際按息介乎2.5%3%之間。在提高鎖息上限的銀行中,部份銀行對於一手樓,仍會提供實際按息2.75%鎖息上限的按揭計劃,但名額有限。另外,其實現時仍有未調升鎖息上限的銀行,如對有關銀行的按揭計劃有興趣,大家如想申請可直接聯絡按揭轉介公司,以鎖定最優惠的按揭計劃。

P按有機會比H按優惠

有大型銀行於2022年9月推出P按計劃,由P-2.5%調整至P-2.4%,實際息率由2.5%上調至2.6%。此款P按計劃實際按息及壓力測試要求均低於H按的鎖息上限,預計吸引力會有所增加,過往銀行的H按計劃鎖息上限一般與P按計劃的實際息率保持一致,不過現時銀行會根據息口走勢及其按揭業績而有所調整,相信日後銀行的按揭計劃亦會朝向不同方向發展,市場上可能有更多比H按優惠的P按產品,大家可以按照實際情況,選擇最適合的按揭計劃。

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將增加最優惠利率

美國聯儲局9月尾公布議息會議結果,再加息0.5%至0.75%。在一個月HIBOR較長時間維持於高位水平,使銀行加息壓力增加,再有套息交易持續,銀行結餘下跌至接近1,250億元以下水平,港美息口差距進一步擴寬,在聯繫匯率制度下港有壓力跟隨。經絡按揭預計本月議息會議後,香港銀行將啟步調升P,預計幅度約為0.25%左右。

壓測及供樓開支同增

銀行加息在所難免,如果將來有意置業,要注意不論是壓力測試還是供樓開支均會同步增加,所以最好預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險。

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