【按揭拆局】H按上調「封頂位」!5大必知按揭細節

鎖息上限(俗稱「封頂位」)是H按重要條款之一,但不少置業初哥申請H按計劃時,不知道鎖息上限的存在及用途,選用一個鎖息上限較好的按揭計劃不但能保障供樓負擔,壓力測試也能過得更輕鬆。

事實上,2022年7月底,拆息達1.31厘,以H按+1.3厘,實際按揭2.61厘,即已升穿2.5厘的H按封頂水平。假設以樓價600萬元,承造9成按保(即借貸540萬元),以30年按揭年期及H按封頂2.5厘計算,每月供款(包括按揭保費)約22,403元。若未來P按息率調高,H按封頂亦會跟隨向上。假如P按未來加息0.25厘,P按息率將升至2.75厘,每月供款(包括按揭保費)將升至約23,147元,屆時較現時(2.5厘)增加約744元;若P按未來加息0.5厘,P按息率將升至3厘,每月供款(包括按揭保費)將升至約23,905元,則較現時(2.5厘)增加約1,502元。

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1. 鎖息上限有甚麼好處?

H按是根據銀行同業拆息基準的按揭計劃,「H」就是指拆息Hibor。如果拆息短時間上升,H按供樓開支便急增,因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」,當利率高於鎖息上限的利率,便可以使用鎖息上限的利率供樓。

HIBOR 息口 鎖息上限

2. 鎖息上限是否不變?

銀行的鎖息上限是以銀行最優惠利率計算,如果銀行調高最優惠利率,鎖息上限也會上升。當拆息持續上升,銀行也有機會調高最優惠利率。例如按揭計劃是P-2.5%,該銀行的最優惠利率為5%,實際封頂息率是便是5%-2.5%=2.5%。假設銀行調高最優惠利率至5.25%,實際封頂息率是便是2.75%。

3. 壓力測試與鎖息上限有關?

不少置業人士以為使用H按供樓,是以拆息計算壓力測試,其實是以鎖息上限計算。例如按揭計劃的實際封頂息率為2.725%,銀行便以2.725%+3%進行壓力測試。因此,如果A銀行的按揭計劃的實際封頂息率為2.5%,B銀行為2.725%,其他按揭條款不變,壓測門檻便出現5.5%及5.725%的分別。

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但如果鎖息上限為2.725%,壓力測試門檻便是近39,000元。對於一些壓力測試「踩界」的人士,必須更加關注鎖息上限的高低。

 

4. 現在是低息環境,鎖息上限不重要?

重要!除了上文提及鎖息上限會影響壓力測試,即使現時處於低息周期,實際按息遠低於鎖息上限,但長遠而言,拆息仍有機會上升,由於最優惠利率通常比拆息走慢,在加息周期仍有助節省利息支出;過往亦曾出現遇上新股集資等情況會導致拆息突然抽高,因此選用一個鎖息上限較低的H按計劃仍是較有保障。

5. 現時鎖息上限一般幾多?

現時大部份銀行的實際封頂利率仍然為2.5%,但部份銀行會對較細借貸額的提供較保守的按揭計劃,當中鎖息上限會較高。個別銀行又會對難申請按揭人士或特殊房屋類型(如居屋)或非住宅的按揭申請,提供較保守的鎖息上限。

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由於每間銀行的按揭計劃各有自己的鎖息取態,貸款額及物業類型又會影響最終的鎖息上限,加上選擇一個適合的按揭計劃,鎖息上限只是其中一個考慮因素。銀行按揭業務為了追趕業績,相信短期內未會大幅調低現行提供的優惠如現金回贈、高息存款掛勾戶口等。不過由於資金成本不斷上升,一個月拆息有機會於第三季觸及封頂位,銀行將盡量避免拆息長期高於封頂位而出現「蝕本」情況,並「試水溫」為未來加 P作準備。料銀行加 P 前除了提升 H 按封頂位外,亦有可能提升 P 按優惠,甚至令 P 按實際息率比 H按封頂位略低,誘導客人選用 P 按,令銀行資金成本在加息周期下變得較為穩定,是次主要受影響的人士為新造H按計劃的客戶,但料銀行有機會於年內調升 P,屆時將影響所有承造按揭之人士。

另一方面,目前業主持貨力強,全港約有130萬家庭住戶居於自置居所,而自置家庭中已供滿樓的家庭約85.8萬戶,即業主供滿樓比率達66.1%,相信未有大幅減價沽樓的壓力。由此可見,雖然加息對供樓支出帶來一定壓力,但相信普遍業主未會因加息而無法供款導致要劈價求售。

再者,目前市場短線炒家已近乎絶跡,相比起97年亞洲金融風暴爆發後,息口調高,引致炒家劈價爭相離場,相信未來面對相同情況的機會較低。除非未來息口上升幅度及次數較預期為大,否則相信樓價未會因加息而大幅調整。

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