【終身受用】物業轉名、轉讓契及送讓契知多點

近年來在地產市場上不時聽到「成功需父幹」等說法,即是父母送樓予下一代,部份會協助子女付首期,甚至將手上物業將轉名至下一代。

今次想討論的是將手上物業將轉名至下一代的情況,因為有關過程,要極度小心處理,建議找專業人士查詢及了解。

轉讓契較無後顧之憂

一般而言,想將物業轉讓子女等直系親屬,其中一種做法是用「轉讓契」轉讓單位,形式與平時一般物業買賣無異。如想將物業留給子女,可以利用「長命契」方式加入對方名字。他朝過身後子女便自動成為業權人。這方法既可免卻遺產承繼手續,又可防止子女取得物業後,隨即變賣物業,形成自己無家可歸。 

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事實上,一般近親轉讓都是用「轉讓契」的方式,較無後顧之憂,即使擔心受贈人隨即變賣物業,業主大可以選擇不完全轉讓出百分百業權,如轉讓 70% 80%,對方便難以轉售。

送讓契實際條款限制複雜

至於另一種方法,是用「送讓契」方式饋贈單位,成交價將為0元,而即使款額遠低於當時樓價,亦有機會被視作送契樓。表明定義看來,和「轉讓契」分別不大,但實際條款限制就較為複雜,隨時對日後按揭、稅務及業權均有影響。

送契樓最大好處是讓原業主回復首置身份(即買樓時可支付首置印花稅),但絕對不是零成本。因為稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅,故用送贈契來避稅是不可行。同時,用轉讓契做近親轉讓可享免額外印花稅(SSD),但用送贈契則不獲豁免。亦即是,如於送贈日期起計 36 個月內放售物業,新業主仍要支付SSD

物業轉名 轉讓契 送讓契此外,送契樓的送贈法律程序一般需時3年才完成,受贈人於這段時間內轉售物業困難重重,即使真的於市場放售,地產代理有責任告知準買家該物業為送契樓,並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核,多數買家都避之則吉。而大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時,故一般拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭,大大影響了物業的市場價值。

如是者,地產代理均建議業主做樓宇轉名時,要小心「送贈契」,買家業主如有問題,亦不妨多向專業地產代理查詢了解。

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