【终身受用】转走发展商二按攻略

楼价高企之下,不少业主购买新盘楼花时,遇上首期资金较紧张,会借助发展商二按,较高成数按揭,以求较易上车。不过,二按息口当然不会平,在于低息蜜月期后,按息将大幅飙升,故用家普遍都希望尽快转按至银行。

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要注意的是,新盘楼花向银行申请转按,需要于收楼后才能提取贷款。所以一般情况下,业主于收楼前3个月,才可将发展商二按转按至银行,大多数都会以新盘的「关键日期」为参考点,计算申请转按的时间。

入伙后才可申请林郑Plan

然而,业主只能于入伙后,才可申请俗称林郑Plan的高成数按揭(当然是楼价需要1,000万或以下的单位)。因为,通过按揭保险公司审批时,申请人需要提交「自住证明」。水、电、煤账单就是「自住证明」的证据,但未入伙又何来「自住证明」呢?留意返,按保公司不接纳发展商的满意纸和入伙通知书,为有效自住证明。故此,只可以入伙后2至3个月左右方可申请。

此外,如果收楼初期为单位装修,水电煤单显示接近0的用量。按保公司可能会质疑申请人的单位是不是真的是自住用途,因而拒批按揭。业主变相要继续供发展商二按,要待装修完后,搬回住所,重新储2至3个月正常用量的火电煤单,才能申请按揭。

关键日期可随时变

另一点要注意的是,关键日期亦可能随时改变,例如,楼盘建筑工程或受天灾、恶劣天气等原因影响,导致关键日期延迟,意味会延迟提取贷款的时间。此外,发展商为加快资金回笼,亦可能要求提早收楼。

同时,根据银行估价准则,新楼未入伙前,其估价必定以买入价为准;入伙后则可用市价作为估价参考,相对有弹性。若业主于收楼前即申请转按,即使其楼盘市价高于买入价,银行估价仍会以买入价为准,意味无法提高贷款额,从而降低按揭成数。简单而言,如果新盘物业已经升值,而且贷款额足以将按揭成数降至6成或以下,则应该待收楼后才申请转按,以转走发展商二按。

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