【姜濤大劉都用首置】2023置業開支流程大拆解 首置名額為何值錢?

2022年爆發第五波疫情和俄烏戰爭,美國聯儲局又連續7度加息至4.25厘,本港利率因此跟隨上調,令銀行及企業資金成本增加,加上政府全年整體仍然實施較為保守的防疫措施,2022年樓市價量齊下挫。不過,本港持續放寬防疫措施,中港政府亦逐步解除兩地的出入境限制,相信香港復常在望,2023年樓市價量有望見底回升。

無論是準買家還是業主,都想趁機入市或出貨,首次置業人士更是虎視眈眈;今次就來和大家分析一下,2023年,用家置業、投資者尋寶的懶人包。

首次置業計劃懶人包

事實上,首次置業可享較低稅費、可借到較多按揭。總體來講,可以用較少本金上車做業主。所以首置名額是十分值錢。

大劉 首置 壹環
圖片來源:文匯報

人稱大劉的華人置業(0127)前主席劉鑾雄向前女友呂麗君(現名呂姵霖),購入灣仔壹環頂層特色單位。據土地註冊處最新資料,單位交易作價為以4,000萬元,較單位估價低近16%。 資料顯示,劉鑾雄以4,000萬元購入該單位,買賣協議於2022年12月21日訂立,文書交付註冊日期為2023年1月6日。據了解劉鑾雄是以首置方式購入有關單位,即只須按物業價值的4.25%支付印花稅。 

另一邊廂,男團MIRROR人氣王姜濤曾說過30歲前要買兩層樓,現年23歲的他終「上車」實踐置業的第一步,日前有市場消息指他以1,800萬元買入西環維壹一個海景單位。有地產界消息傳出,指有跟姜濤同名的買家「Keung To」,在2023年1月初以首置名義入市,以1,800萬元買入西環維壹一個662平方呎的海景單位,2房1套間隔。

姜濤 首置 維壹
圖片來源:點新聞

據了解,他一直和家人在銅鑼灣居住,2022年租了筲箕灣的單位用作擺放物品。而姜濤曾經說過想在30歲前置業,希望買2個單位分別作自住及收租之用。如今他已成功利用首置名義入市。

稅費最高僅4.25%

正因為香港永久居民首次置業印花稅最高僅4.25%,其中672萬至2,000萬之間的單位,稅費僅3.75%。比較一下見高低:非永久居民需要繳交30%的稅費、而已持有物業再買樓,稅費為15%。以800萬單位為例,30%的稅費為240萬、15%的稅費為120萬元,而3.75%的稅費則僅為30萬,分分鐘相當於一個首期。這也就是為甚麼,新香港人/港漂會在獲得永久居民的身份證後,立刻買樓;而永久居民如果想要買第二層樓,也會想方設法自製首次置業資格或首次置業條件,特別是首次置業夫婦。

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九成按揭注意事項

在目前的按揭保險計畫下,首置人士1,000萬以下的住宅物業最高按揭成數可為九成,1,000萬以上至1,125萬元以下,最高按揭成數為八至九成(貸款上限900萬),首期不需太多就可上車。

但要了解,想要借取九成按揭,至少需要符合以下條件:

申請時並未持有任何香港住宅物業

申請人須為固定受薪人士

如果屬於非首置人士,1,000萬以下的住宅物業最高按揭成數為八成,1,000萬至1,125萬按揭成數上限為八成。如果屬於1,125萬至1,920萬,不論是首置還是非首置人士,最高按揭成數均為五至八成(貸款上限960萬)。

另外,申請按揭時,要考慮以下要點:

還款期:通常最長30年,銀行會按照申請人「年齡」和「樓齡」而批出年期。

按揭利率:可選擇H按或P按。

估價:銀行為物業估價,如估價不足,按揭額有機會減少。

信貸紀錄:銀行要視乎申請人信貸紀錄而決定批出按揭與否,若果紀錄好,應可批出按揭。

按揭保險必須為自住物業

申請按揭保險的物業必須為自住,如果物業為出租,最高按揭成數只有五成。

現樓VS樓花

除此之外,想要申請按揭保險,600 萬元或以下的物業可以是預售樓花,但 600 萬元以上的則必須為現樓。

繳付律師費、佣金

另外,首次置業除了需要支付首期和印花稅外,以下費用也要繳交,包括律師費(一般中小型房產,不超過1萬元)、地產代理佣金(約樓價的1%)、管理費等。這部分不是首置人士專屬,無論你是第幾次買樓,都需要將這部分開支納入預算。

姜濤 首置 維壹

非首次買樓懶人包

如果你正在部署買第二層,甚至第三四五層樓,那就要留意,稅費、按揭上都與首次置業不同。

需繳納15%稅費

非首次置業或樓換樓買家,須因循第二標準稅率(亦即非首置印花稅/新稅率)交稅。

非首次置業印花稅適用人士

稅率

(樓價之百分比)

所有非香港永久性居民 或

15%

非首次置業或換樓 或

15%

以一份文書取得多於一個住宅 或

15%

非以公司名義購買住宅

15%

按揭保險必須為自住物業

非首次置業雖然不能借到九成按揭,但最多可做八成。除此之外,由於申請按揭保險必須為自住,所以非首次買樓不能申請,如果想借到八成,則要求必須通過壓力測試。

除此之外,想要申請按揭保險,600 萬元或以下的物業可以是預售樓花,但 600 萬元以上的則必須為現樓。

可自製首置身份

這裡給大家一個小知識,所謂首次置業,其實是指在你買樓時,是否在香港已經持有單位。如果你將這層樓賣出,然後再買入新單位,也會被認為是首置身份,亦可以享受首次置業的福利。

要留意,恢復首次置業身份的前提是完成整個賣樓的交易過程,如果只是簽了臨時合約,交易還沒有完全完成的話,仍會被人為是非首置身份。

另外,即使是先買後賣,也可以向稅務局申請退稅。但要在買第二層樓時,預先繳交15%印花稅,然後在賣出舊單位後(半年至一年內),向稅務局申請退稅,並提交相關申請,請稅務局審核,通過審核後,申請人便會獲得退回部分稅項,數額是已繳交印花稅跟舊單位稅項的差價(15%-舊稅率)。

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延伸閱讀:

入市備忘

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