【買樓懶人包】2021置業開支流程大拆解 首次置業人士注意

​由多個新盤被搶購,到二手樓持續破頂,香港樓市持續熱鬧。無論是準買家還是業主,都想趁機入市或出貨,首次置業人士更是虎視眈眈;今次就來和大家分析一下,2021年,用家置業、投資者尋寶的懶人包。

首次置業計劃懶人包

事實上,首次置業可享較低稅費、可借到較多按揭。總體來講,可以用較少本金上車做業主。

稅費最高僅4.25%

香港永久居民首次置業印花稅最高僅4.25%。其中672萬至2,000萬之間的單位,稅費僅3.75%。比較一下見高低:非永久居民需要繳交30%的稅費、而已持有物業再買樓,稅費為15%。以800萬單位為例,30%的稅費為240萬、15%的稅費為120萬元,而3.75%的稅費則僅為30萬,分分鐘相當於一個首期。這也就是為甚麼,新香港人/港漂會在獲得永久居民的身份證後,立刻買樓;而永久居民如果想要買第二層樓,也會想方設法自製首次置業資格或首次置業條件,特別是首次置業夫婦。

九成按揭隨低匯率

其次,在目前的按揭保險計畫下,首次置業如果是購入800萬元以下現樓,可申請最高9成按揭,首期不需太多就可上車。

但要了解,最新政策下,想要借最高成數的按揭貸款,需要符合以下條件:

  • 申請時並未持有任何香港住宅物業
  • 申請人須為固定受薪人士
  • 供款與入息比率供款不可超過申請者個人或家庭入息的 50%
  • 600 萬元或以下之物業可為樓花,但 600 萬元以上之物業須為現樓

同時,即使通不過壓力測試,但只要收入符合供款與入息比率,也可以申請9成按揭,但要留意需繳付額外10%保費。

另外,申請按揭時,要考慮以下要點:

  • 還款期:通常最長30年,銀行會按照申請人「年齡」和「樓齡」而批出年期。
  • 按揭利率:目前拆息偏低,大多數人會選H按供樓。
  • 估價:銀行為物業估價,如估價不足,按揭額有機會減少。
  • 信貸紀錄:銀行要視乎申請人信貸紀錄而決定批出按揭與否,若果紀錄好,應可批出按揭。

繳付律師費、傭金

另外,首次置業除了需要支付首期和印花稅外,以下費用也要繳交,包括律師費(一般中小型房產,不超過1萬元)、地產代理傭金(約樓價的1%)、管理費等。這部分不是首置人士專屬,無論你是第幾次買樓,都需要將這部分開支納入預算。

首次置業

非首次買樓懶人包

如果你正在部署買第二層,甚至第三四五層樓,那就要留意,稅費、按揭上都與首次置業不同。

需繳納15%稅費

非首次置業或樓換樓買家,須因循第二標準稅率(亦即非首置印花稅/新稅率)交稅。

非首次置業印花稅適用人士

稅率

(樓價之百分比)

所有非香港永久性居民 或

15%

非首次置業或換樓 或

15%

以一份文書取得多於一個住宅 或

15%

非以公司名義購買住宅

15%

按揭保險必須為自住物業

非首次置業雖然不能借到九成按揭,但最多可做八成。除此之外,由於申請按揭保險必須為自住,所以非首次買樓不能申請,如果想借到八成,則要求必須通過壓力測試。

除此之外,想要申請按揭保險,600 萬元或以下的物業可以是預售樓花,但 600 萬元以上的則必須為現樓。

可自製首置身份

這裏給大家一個小知識,所謂首次置業,其實是指在你買樓時,是否在香港已經持有單位。如果你將這層樓賣出,然後再買入新單位,也會被認為是首置身份,亦可以享受首次置業的福利。

要留意,恢復首次置業身份的前提是完成整個賣樓的交易過程,如果只是簽了臨時合約,交易還沒有完全完成的話,仍會被人為是非首置身份。

另外,即使是先買後賣,也可以向稅務局申請退稅。但要在買第二層樓時,預先繳交15%印花稅,然後在賣出舊單位後(半年至一年內),向稅務局申請退稅,並提交相關申請,請稅務局審核,通過審核後,申請人便會獲得退回部分稅項,數額是已繳交印花稅跟舊單位稅項的差價(15%-舊稅率)。

 

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首期以外支出 | 入市二手樓流程

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